Udbudspris
4.500.000 kr.
63.380 kr/m²
Vores estimat
4.500.000 kr.
63.380 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 50.312 · median 56.549 · P90 63.615 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps ligger langt væk
Top-pick score
39/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·88 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1973) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1973✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 65✓1. sal✓71 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
71 m²
Værelser
2
Byggeår
1973
Udbudspris
4.500.000 kr.
Dage på markedet
88d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.716 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.500.000 kr.
63.380 kr./m² · fallback
Investeret
4.528.850 kr.
63.787 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.574.348 kr.
64.427 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 63.380 | 4.500.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 63.380 | 4.500.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 50.312 | 3.572.149 kr. | -20.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 56.549 | 4.015.010 kr. | -10.8 % | 8 comps samme postnummer, median 2031 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 63.615 | 4.516.670 kr. | +0.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.085 | 1.000.000 kr. | -77.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år103.644 kr.
Salgspris4.500.000 kr.
Profit (1 års hold)74.794 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år149.652 kr.
Salgspris4.680.000 kr.
Profit (1 års hold)300.802 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.8%
Gross rental/år163.122 kr.
Salgspris5.166.000 kr.
Profit (1 års hold)800.272 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.368 kr.
− Ejerudgifter/år-49.716 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.644 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)149.652 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)163.122 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.000 kr.
= Tx-omkostning28.850 kr.
+ Tilbudspris4.500.000 kr.
= Total investeret4.528.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.500.000 kr.
− Investeret-4.528.850 kr.
= Spread-28.850 kr.
÷ Investeret÷ 4.528.850 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)63.380 kr.
Mægler&LIVING Gentofte | Vangede
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2010-06-16normal
1.124.500 kr.15.838 kr./m²
2004-02-15normal
1.040.000 kr.14.648 kr./m²
1997-11-23normal
503.295 kr.7.089 kr./m²
1993-05-12normal
367.000 kr.5.169 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.124.500 kr.2010-06-16 · 16 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
MULIGHED FOR 3 VÆRELSER - ATTRAKTIV BELIGGENHED TÆT PÅ BY OG NATUR
MULIGHED FOR 3 VÆRELSER - ATTRAKTIV BELIGGENHED TÆT PÅ BY OG NATURPå Banebrinken udbydes denne lyse og veldisponerede ejerlejlighed med en attraktiv planløsning og mulighed for at etablere et ekstra værelse. Her får du en bolig, der kan tilpasses forskellige behov, hvad enten du er førstegangskøber, par eller den lille familie.Lejlighedens opholdsrum er lyst og indbydende med store vinduespartier, der sikrer et behageligt lysindfald dagen igennem. Her er god plads til både spiseafdeling og sofaa