iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ungarnsgade 68, 1. th

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Amager ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1929)
  • ·59 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.8% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -7.8%KBH-klassiker 1929Sol 901. sal71 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 65.307 kr/m² × 71 m² = 4.636.786 kr.
Ungarnsgade 68, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
71 m²
Værelser
3
Byggeår
1929
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
59d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.044 kr./år
Alpha
-7.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.636.786 kr.
65.307 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
70.800 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.690.588 kr.
66.065 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.995.000 kr.
70.352 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.636.786 kr.
65.307 kr./m²
-7.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.200.000 kr.
16.901 kr./m²
-76.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.1%
α (alpha)-7.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-6.1%
Gross rental/år83.796 kr.
Salgspris4.636.786 kr.
Profit (1 års hold)-306.238 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.8%
α (alpha)-7.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år127.248 kr.
Salgspris4.961.361 kr.
Profit (1 års hold)61.789 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.3%
α (alpha)-7.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast12.3%
Gross rental/år262.870 kr.
Salgspris5.323.030 kr.
Profit (1 års hold)559.080 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (71) × 12 mdr
= Langtidsleje/år144.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)188.292 kr.
− Ejerudgifter/år-61.044 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)83.796 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)127.248 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)262.870 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.636.786 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-390.034 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-7.8%

Mægler

kr/m² (udbud)70.352 kr.
MæglerRealMæglerne Amager ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-02-27normal
2.495.000 kr.35.141 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.495.000 kr.2018-02-27 · 8 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

CHARMERENDE OG DELEVENLIG EJERLEJLIGHED MED MODERNE KØKKEN OG GOD BELIGGENHED

Velkommen til en bolig, hvor klassisk københavnercharme møder en beliggenhed, der gør hverdagen både nem og levende. På en rolig adresse i hjertet af Amagerbro får du en hverdag med kort afstand til både metro, strand og byens mange muligheder, altimens atmosfæren i området er præget af både udvikling og nærhed til det hele. Fra hoveddøren er der blot få minutters gang til Lergravsparken Metrostation, hvorfra byen åbner sig i alle retninger, mens Amager Strandpark venter blot en kort cykeltur væk. Indkøb klares nemt i nærområdet eller i Amager Centret, altimens Christianshavn og Københavns Universitet nås på få minutter. Lejligheden er beliggende på 1. sal i en velholdt ejendom fra 1929. Her venter 71 m², der fordeler sig på en planløsning, som både henvender sig til par, singler og dem, der ønsker at dele. Lyset strømmer ind gennem vinduespartierne og skaber en behagelig atmosfære i hele boligen. Entréen leder naturligt videre til boligens opholdsrum, hvor stuen samler hverdagens aktiviteter. Her er der plads til både spiseområde og ophold, altimens indretningen let kan tilpasses efter behov. Køkkenet fremstår funktionelt med god opbevaringsplads og ligger i en naturlig forlængelse af boligens øvrige rum. Lejligheden rummer to regulære værelser, der kan benyttes til lidt af hvert, soveværelse, kontor, gæsteværelse eller måske noget helt fjerde. Mulighederne er mange, og planløsningen giver en fleksibilitet, der imødekommer forskellige behov. Badeværelset fremstår lyst og enkelt med separat bruseniche, altimens boligen generelt bærer præg af de kvaliteter, man forbinder med klassiske københavnerlejligheder. Plankegulve og en god loftshøjde er med til at understrege den rummelige fornemmelse og tilføre boligen karakter. Ungarnsgade er en attraktiv adresse, hvor by og natur mødes. Her bor man i et område med liv og udvikling, altimens man har både strand, metro og centrum inden for kort rækkevidde. En bolig, der forener klassisk charme med en beliggenhed, der gør hverdagen nem. Går du i salgstanker, er du meget velkommen til at kontakte os for en aftale om en uforpligtende salgsvurdering.