Udbudspris
4.995.000 kr.
84.661 kr/m²
Vores estimat
4.995.000 kr.
84.661 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 52.094 · median 78.104 · P90 88.930 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt
Top-pick score
33/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- Ingen positive signaler
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1970✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 97✓2. sal✓59 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1970
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.708 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
84.661 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
85.200 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.025.648 kr.
85.180 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.661 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.661 | 4.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 52.094 | 3.073.537 kr. | -38.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.104 | 4.608.118 kr. | -7.7 % | 8 comps samme postnummer, median 967 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 88.930 | 5.246.884 kr. | +5.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.746 | 870.000 kr. | -82.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år62.652 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)30.832 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast5.3%
Gross rental/år98.760 kr.
Salgspris5.194.800 kr.
Profit (1 års hold)266.740 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast17.5%
Gross rental/år166.020 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)873.460 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)156.468 kr.
− Ejerudgifter/år-57.708 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)62.652 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)98.760 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)166.020 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)84.661 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-12-28family
2.400.000 kr.40.678 kr./m²
2018-12-12normal
2.415.000 kr.40.932 kr./m²
2015-01-26normal
1.475.000 kr.25.000 kr./m²
2011-11-25family
1.000.000 kr.16.949 kr./m²
2008-02-25normal
1.375.000 kr.23.305 kr./m²
2004-09-07normal
1.100.000 kr.18.644 kr./m²
2000-01-24family
408.000 kr.6.915 kr./m²
1996-09-03normal
320.631 kr.5.434 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 870.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.415.000 kr.2018-12-12 · 8 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og udsigt i en lejlighed midt på Bryggen
Lad boligjagten lande mellem de små caféer i hjertet af det gamle Islands Brygge. I en flot renoveret ejendom udbydes her en dejlig lejlighed med lys, udsigt og sol på altanen. Du får hjemme i ejerforeningen Islandshus, som står bag en gennemgribende renovering af den oprindelige 1970’er-ejendom. I nyere tid er der lavet en velisoleret facade, der er skiftet vinduer, og der er senest installeret altaner, så tilbage står en optimeret ejendom beklædt i skærmtegl, der brydes af store vinduespartier