Udbudspris
4.295.000 kr.
81.038 kr/m²
Vores estimat
4.274.592 kr.
80.653 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.5 %
-20.408 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.1 %
Comp-engineP10 71.416 · median 79.046 · P90 88.048 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 3
✗Støjgade✗Comps -2%✗α -1.1%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 78✓1. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 80.653 kr/m² × 53 m² = 4.274.592 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1901
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.572 kr./år
Alpha
-1.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.274.592 kr.
80.653 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
81.559 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.314.761 kr.
81.411 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.038 | 4.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 80.653 | 4.274.592 kr. | -0.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.416 | 3.785.033 kr. | -11.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.046 | 4.189.447 kr. | -2.5 % | 8 comps inden for 250 m, median 67 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.048 | 4.666.565 kr. | +8.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.113 | 960.000 kr. | -77.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.5%
α (alpha)-1.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast0.5%
Gross rental/år67.908 kr.
Salgspris4.274.592 kr.
Profit (1 års hold)19.880 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.3%
α (alpha)-1.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.3%
Gross rental/år102.252 kr.
Salgspris4.445.576 kr.
Profit (1 års hold)225.208 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.5%
α (alpha)-1.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast17.5%
Gross rental/år166.266 kr.
Salgspris4.907.232 kr.
Profit (1 års hold)750.878 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.824 kr.
− Ejerudgifter/år-46.572 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)67.908 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)102.252 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)166.266 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.274.592 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-48.028 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-1.1%
Mægler
kr/m² (udbud)81.038 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-02-29normal
1.950.000 kr.36.792 kr./m²
2015-10-05normal
1.500.000 kr.28.302 kr./m²
2005-09-27normal
1.575.000 kr.29.717 kr./m²
2004-06-03normal
975.000 kr.18.396 kr./m²
2001-09-23normal
826.000 kr.15.585 kr./m²
2000-04-13normal
606.840 kr.11.450 kr./m²
1996-02-18normal
248.250 kr.4.684 kr./m²
1993-02-22normal
240.527 kr.4.538 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.950.000 kr.2016-02-29 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 2-værelses lejlighed med flotte detaljer, dejligt lysindfald og hyggelig gård
Velkommen til en charmerende og velindrettet lejlighed, hvor klassiske detaljer, flotte plankegulve og et skønt lysindfald skaber en varm og indbydende atmosfære. Her får du en bolig med masser af personlighed og en god planløsning, hvor hver kvadratmeter er udnyttet på fineste vis. Du træder ind i lejlighedens entré, som fordeler adgangen til boligens øvrige rum. Herfra er der adgang til både køkken, badeværelse og stue. Stuen fremstår lys og hyggelig med flotte plankegulve, og et stort vindues