Udbudspris
9.995.000 kr.
87.675 kr/m²
Vores estimat
9.047.933 kr.
79.368 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.5 %
-947.067 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.0 %
Comp-engineP10 68.062 · median 85.959 · P90 91.729 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1908)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·34 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 3
✗Støjgade✗α -10.0%✗114 m² for stor!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1908✓Sol 95✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.368 kr/m² × 114 m² = 9.047.933 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
114 m²
Værelser
3
Byggeår
1908
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
34d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 82.068 kr./år
Alpha
-10.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.047.933 kr.
79.368 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
88.218 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.175.721 kr.
80.489 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 87.675 | 9.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.368 | 9.047.933 kr. | -9.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.062 | 7.759.109 kr. | -22.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.959 | 9.799.280 kr. | -2.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 383 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 91.729 | 10.457.064 kr. | +4.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.298 | 2.200.000 kr. | -78.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.2%
α (alpha)-10.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-8.2%
Gross rental/år184.692 kr.
Salgspris9.047.933 kr.
Profit (1 års hold)-824.195 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.4%
α (alpha)-10.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-3.4%
Gross rental/år264.720 kr.
Salgspris9.409.850 kr.
Profit (1 års hold)-382.250 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.4%
α (alpha)-10.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.6%
= Total afkast7.4%
Gross rental/år264.224 kr.
Salgspris10.387.027 kr.
Profit (1 års hold)594.431 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (114) × 12 mdr
= Langtidsleje/år266.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)346.788 kr.
− Ejerudgifter/år-82.068 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)184.692 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)264.720 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)264.224 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.047.933 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-1.008.887 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-10.0%
Mægler
kr/m² (udbud)87.675 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-07-21normal
5.600.000 kr.49.123 kr./m²
2013-06-04normal
4.100.000 kr.35.965 kr./m²
2006-07-13normal
4.295.000 kr.37.675 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.600.000 kr.2019-07-21 · 7 år siden
Udbudspris implicerer8.6% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Eksklusiv lejlighed med stor sydvestvendt altan og fantastisk udsigt!
Her får I en gennemført og indflytningsklar 3 værelses lejlighed med hele 114 m² og en veldisponeret planløsning. Boligen kombinerer moderne komfort med historisk charme og byder på en lys og indbydende atmosfære fra første øjeblik.Boligens naturlige samlingspunkt er det imponerende køkken alrum, der flyder sammen i åben forbindelse med stuen. Her er god plads til både stort spisebord og komfortabelt sofaarrangement, mens køkkenet byder på god arbejdsplads, integrerede hårde hvidevarer og køkken