iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ved Andebakken 8, 1. tv

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.395.000 kr.
91.441 kr/m²
Vores estimat
5.395.000 kr.
91.441 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1941)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 27.1% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1941✓Sol 79✓1. sal✓59 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Ved Andebakken 8, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1941
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
10d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 40.032 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.395.000 kr.
91.441 kr./m² · fallback
Investeret
5.429.220 kr.
92.021 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.468.984 kr.
92.695 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris91.4415.395.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM91.4415.395.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.8811.350.000 kr.-75.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år108.648 kr.
Salgspris5.395.000 kr.
Profit (1 års hold)74.428 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år153.252 kr.
Salgspris5.610.800 kr.
Profit (1 års hold)334.832 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år211.770 kr.
Salgspris6.193.460 kr.
Profit (1 års hold)976.010 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.284 kr.
− Ejerudgifter/år-40.032 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)108.648 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)153.252 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)211.770 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.395.000 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-34.220 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)91.441 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-02-17normal
4.245.000 kr.71.949 kr./m²
2022-07-12normal
3.299.000 kr.55.915 kr./m²
2006-09-11family
1.500.000 kr.25.424 kr./m²
2004-01-12normal
1.300.000 kr.22.034 kr./m²
2000-06-29normal
935.000 kr.15.847 kr./m²
2000-03-30family
493.000 kr.8.356 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.245.000 kr.2025-02-17 · 1 år siden
Udbudspris implicerer27.1% pa
FMV implicerer27.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Midt i smørhullet - To altaner og haven lige om hjørnet

Velkommen til Ved Andebakken 8 – en skøn og indbydende toværelseslejlighed, hvor Frederiksbergs særlige charme for alvor kommer til sin ret. Her bor du på første sal, dejligt tilbagetrukket fra vejen og omgivet af grønne omgivelser, midt i det eftertragtede smørhul mellem Smallegade og Howitzvej. Med Frederiksberg Have nærmest som en forlængelse af baghaven er rammerne sat for en hverdag, hvor byliv og grønne åndehuller går hånd i hånd.Indenfor bydes du velkommen i en fin fordelingsentré, der le