iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Venedigvej 5, 2. th

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.195.000 kr.
76.397 kr/m²
Vores estimat
5.065.591 kr.
74.494 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.5 %
-129.409 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.1 %
Comp-engineP10 58.274 · median 65.933 · P90 72.337 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -14%✗α -3.1%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 95✓2. sal✓68 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 74.494 kr/m² × 68 m² = 5.065.591 kr.
Venedigvej 5, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
68 m²
Værelser
3
Byggeår
1932
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.988 kr./år
Alpha
-3.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.065.591 kr.
74.494 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
76.883 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.123.731 kr.
75.349 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris76.3975.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM74.4945.065.591 kr.-2.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1058.2743.962.606 kr.-23.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median65.9334.483.432 kr.-13.7 %8 comps inden for 250 m, median 43 m væk · high confidence
Comp-engine · P9072.3374.918.915 kr.-5.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.1761.100.000 kr.-78.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.4%
α (alpha)-3.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-1.4%
Gross rental/år90.732 kr.
Salgspris5.065.591 kr.
Profit (1 års hold)-71.697 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.4%
α (alpha)-3.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år132.348 kr.
Salgspris5.268.215 kr.
Profit (1 års hold)172.543 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.0%
α (alpha)-3.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast17.0%
Gross rental/år275.926 kr.
Salgspris5.815.298 kr.
Profit (1 års hold)863.204 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.336 kr.
− Ejerudgifter/år-47.988 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.732 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)132.348 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)275.926 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.065.591 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-162.429 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-3.1%

Mægler

kr/m² (udbud)76.397 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-03-17normal
3.395.000 kr.49.926 kr./m²
2012-07-26normal
1.150.000 kr.16.912 kr./m²
2012-02-08normal
800.000 kr.11.765 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.395.000 kr.2021-03-17 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar og veludnyttet 3V'er med 2 altaner - nær strand og metro

LejlighedenHer får du Amagers måske mest veldisponerede 68 kvadratmeter, der placerer dig både roligt og centralt. Du skal spejde op mod anden sal, hvor hjemmet venter med sin delevenlige planløsning og to altaner.Entréen giver videre afsæt til det rummelige soveværelse og to stuer en suite, der sammen udgør boligens leverum og skaber en fleksibel planløsning, som kan tilpasses mange af livets faser. Det nye køkken er desuden åbnet op mod entréen og fremstår lyst, pænt og moderne med gaskomfur,