Udbudspris
6.695.000 kr.
76.954 kr/m²
Vores estimat
6.695.000 kr.
76.954 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 52.410 · median 71.792 · P90 79.761 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 4
✗Beton 1972✗Støjgade✗Comps -7%✗α -0.6%!Ingen AVM✓7. sal✓Sol 74✓87 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1972
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
36d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.048 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.695.000 kr.
76.954 kr./m² · fallback
Investeret
6.737.020 kr.
77.437 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.810.042 kr.
78.276 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.954 | 6.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.954 | 6.695.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 52.410 | 4.559.655 kr. | -31.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.792 | 6.245.889 kr. | -6.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 269 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.761 | 6.939.180 kr. | +3.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.241 | 1.500.000 kr. | -77.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år157.752 kr.
Salgspris6.695.000 kr.
Profit (1 års hold)115.732 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.6%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast6.6%
Gross rental/år220.392 kr.
Salgspris6.962.800 kr.
Profit (1 års hold)446.172 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år288.721 kr.
Salgspris7.685.860 kr.
Profit (1 års hold)1.237.561 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.440 kr.
− Ejerudgifter/år-51.048 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)157.752 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)220.392 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.721 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.695.000 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-42.020 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)76.954 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-01-21family
1.218.683 kr.14.008 kr./m²
2003-03-26normal
1.395.000 kr.16.034 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.395.000 kr.2003-03-26 · 23 år siden
Udbudspris implicerer7.1% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Solfyldt panorama-lejlighed på 7. sal med altan og mulighed for privat parkering
. På Jagtvej 213 udbydes en indbydende 3-værelses lejlighed med en attraktiv placering på 7. sal. Højden sætter i høj grad scenen for boligen, hvor et generøst lysindfald og den imponerende udsigt over Københavns spir og tårne giver hjemmet en helt særlig atmosfære. Samtidig er lejligheden placeret, så solen kan følges gennem store dele af dagen lige fra det sydøstvendte køkkenvindue om morgenen til den sydvestvendte altan sent på dagen.Boligen blev gennemgående istandsat for ca. 2½ år siden, hv