iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Tom Kristensens Vej 42, 1. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.895.000 kr.
78.352 kr/m²
Vores estimat
6.649.360 kr.
75.561 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.6 %
-245.640 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.2 %
Comp-engineP10 64.373 · median 73.744 · P90 81.246 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·Seller CAGR 6.7% pa — realistisk
  • ·110 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -4.2%✓Sol 95✓1. sal✓88 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.561 kr/m² × 88 m² = 6.649.360 kr.
Tom Kristensens Vej 42, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
6.895.000 kr.
Dage på markedet
110d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.192 kr./år
Alpha
-4.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.649.360 kr.
75.561 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.938.220 kr.
78.843 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.735.425 kr.
76.539 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris78.3526.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM75.5616.649.360 kr.-3.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1064.3735.664.792 kr.-17.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median73.7446.489.471 kr.-5.9 %8 comps inden for 1 km, median 412 m væk · high confidence
Comp-engine · P9081.2467.149.658 kr.+3.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering19.3181.700.000 kr.-75.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.3%
α (alpha)-4.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år128.328 kr.
Salgspris6.649.360 kr.
Profit (1 års hold)-160.532 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.5%
α (alpha)-4.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år182.184 kr.
Salgspris6.915.334 kr.
Profit (1 års hold)159.298 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.6%
α (alpha)-4.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast14.6%
Gross rental/år272.722 kr.
Salgspris7.633.465 kr.
Profit (1 års hold)967.967 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år179.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)233.376 kr.
− Ejerudgifter/år-51.192 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)128.328 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)182.184 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)272.722 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.370 kr.
= Tx-omkostning43.220 kr.
+ Tilbudspris6.895.000 kr.
= Total investeret6.938.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.649.360 kr.
− Investeret-6.938.220 kr.
= Spread-288.860 kr.
÷ Investeret÷ 6.938.220 kr.
= Alpha-4.2%

Mægler

kr/m² (udbud)78.352 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2008-03-11normal
2.150.000 kr.24.432 kr./m²
2005-06-26normal
1.722.246 kr.19.571 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.150.000 kr.2008-03-11 · 18 år siden
Udbudspris implicerer6.7% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed med sydvestvendt altan!

Værsgo at slå dørene op til denne superflotte lejlighed fra 2006, hvor stilrene linjer skaber en rød tråd mellem samtlige rum. Hjemmet er lige til at flytte ind i, så du hurtigt får fornøjelsen af den gode planløsning, der blandt andet byder på to soveværelser, et åbent leverum og udgang til en solrig altan, hvorfra der er et skønt view til Amager Fælled. Og metroen? Den er blot fem minutters gang herfra.Velkommen indenfor, hvor du straks vil bemærke, at der ikke er en finger at sætte på plan