← Tilbage til on-market
Tom Kristensens Vej 42, 1. th
2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Seller CAGR 6.9% pa — realistisk
- ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -13.0%✓Sol 95✓1. sal✓88 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.578 kr/m² × 88 m² = 6.298.888 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
7.195.000 kr.
Dage på markedet
50d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.192 kr./år
Alpha
-13.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.298.888 kr.
71.578 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.240.020 kr.
82.273 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.387.044 kr.
72.580 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.195.000 kr.
81.761 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.298.888 kr.
71.578 kr./m²
-12.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
19.318 kr./m²
-76.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.2%
α (alpha)-13.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-11.2%
Gross rental/år128.328 kr.
Salgspris6.298.888 kr.
Profit (1 års hold)-812.804 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.5%
α (alpha)-13.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-3.5%
Gross rental/år182.184 kr.
Salgspris6.739.810 kr.
Profit (1 års hold)-318.026 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.6%
α (alpha)-13.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år272.722 kr.
Salgspris7.231.123 kr.
Profit (1 års hold)263.825 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år179.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)233.376 kr.
− Ejerudgifter/år-51.192 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)128.328 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)182.184 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)272.722 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.170 kr.
= Tx-omkostning45.020 kr.
+ Tilbudspris7.195.000 kr.
= Total investeret7.240.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.298.888 kr.
− Investeret-7.240.020 kr.
= Spread-941.132 kr.
÷ Investeret÷ 7.240.020 kr.
= Alpha-13.0%
Mægler
kr/m² (udbud)81.761 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2008-03-11normal
2.150.000 kr.24.432 kr./m²
2005-06-26normal
1.722.246 kr.19.571 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.150.000 kr.2008-03-11 · 18 år siden
Udbudspris implicerer6.9% pa
FMV implicerer6.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed med sydvestvendt altan!
Værsgo at slå dørene op til denne superflotte lejlighed fra 2006, hvor stilrene linjer skaber en rød tråd mellem samtlige rum. Hjemmet er lige til at flytte ind i, så du hurtigt får fornøjelsen af den gode planløsning, der blandt andet byder på to soveværelser, et åbent leverum og udgang til en solrig altan, hvorfra der er et skønt view til Amager Fælled. Og metroen? Den er blot fem minutters gang herfra.Velkommen indenfor, hvor du straks vil bemærke, at der ikke er en finger at sætte på plan