iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lyngbyvej 32D, 4. mf

2100 København Ø · lokalbolig · LokalBolig Østerbro ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.195.000 kr.
65.547 kr/m²
Vores estimat
4.195.000 kr.
65.547 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1972) — lavere standard
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
  • ·Seller CAGR 31.1% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 2 · ! 2 · ✗ 3
✗Beton 1972✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM!Sol 47✓4. sal✓64 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Lyngbyvej 32D, 4. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
64 m²
Værelser
2
Byggeår
1972
Udbudspris
4.195.000 kr.
Dage på markedet
17d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.708 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.195.000 kr.
65.547 kr./m² · fallback
Investeret
4.222.020 kr.
65.969 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.284.336 kr.
66.943 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris65.5474.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM65.5474.195.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering9.063580.000 kr.-86.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år116.892 kr.
Salgspris4.195.000 kr.
Profit (1 års hold)89.872 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år162.972 kr.
Salgspris4.362.800 kr.
Profit (1 års hold)303.752 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år198.345 kr.
Salgspris4.815.860 kr.
Profit (1 års hold)792.185 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.680 kr.
− Ejerudgifter/år-36.708 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)116.892 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)162.972 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)198.345 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.170 kr.
= Tx-omkostning27.020 kr.
+ Tilbudspris4.195.000 kr.
= Total investeret4.222.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.195.000 kr.
− Investeret-4.222.020 kr.
= Spread-27.020 kr.
÷ Investeret÷ 4.222.020 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)65.547 kr.
MæglerLokalBolig Østerbro ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-10-10normal
3.200.000 kr.50.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 580.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.200.000 kr.2025-10-10 · 1 år siden
Udbudspris implicerer31.1% pa
FMV implicerer31.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar 2 værelses lejlighed tæt på Metro

Velkommen til en lys og indflytningsklar 2-værelses lejlighed med en attraktiv beliggenhed på Østerbro, tæt på både metro, Fælledparken og hverdagens mange muligheder. Lejligheden byder på et dejligt lysindfald og en god planløsning med en rummelig stue, et regulært soveværelse og et pænt køkken. Hertil kommer et stort badeværelse med separat bruseniche og god plads til egen vaskemaskine. Ejendommen har elevator, som gør hverdagen nem og bekvem, og der er desuden mulighed for at leje en parkerin