iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ørestads Boulevard 59A, 4. 405

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
43.816 kr/m²
Vores estimat
4.995.000 kr.
43.816 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2005)
  • ·Seller CAGR 4.7% pa — realistisk
  • ·181 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗α -0.6%✗114 m² for stor!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 95✓Bygget 2005

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Ørestads Boulevard 59A, 4. 405

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
114 m²
Værelser
2
Byggeår
2005
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
181d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 92.496 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
43.816 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
44.095 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.102.598 kr.
44.760 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris43.8164.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM43.8164.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.6142.350.000 kr.-53.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år140.064 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)108.244 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.2%
= Total afkast7.5%
Gross rental/år209.832 kr.
Salgspris5.194.800 kr.
Profit (1 års hold)377.812 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.6%
= Total afkast16.8%
Gross rental/år131.232 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)838.672 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (114) × 12 mdr
= Langtidsleje/år232.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)302.328 kr.
− Ejerudgifter/år-92.496 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)140.064 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)209.832 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)131.232 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)43.816 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-04-06normal
3.450.000 kr.30.263 kr./m²
2016-09-07normal
2.900.000 kr.25.439 kr./m²
2013-07-29normal
2.265.000 kr.19.868 kr./m²
2005-07-27normal
1.875.000 kr.16.447 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.450.000 kr.2018-04-06 · 8 år siden
Udbudspris implicerer4.7% pa
FMV implicerer4.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indbydende og lys 2-plans lejlighed med altan

Denne indflytningsklare ejerlejlighed på 114 m² fordeler sig over to plan og imponerer med en gennemført planløsning og et enestående lysindfald.Opført i 2005 fremstår boligen med en stilren arkitektur og store glaspartier, der inviterer dagslyset helt ind og skaber en let og luftig atmosfære.Boligens hjerte er det åbne køkken-alrum, hvor hvide elementer elegant spiller sammen med de varme trægulve. Her er der god plads til både spiseafdeling og opholdsstue, og den åbne forbindelse mellem rummen