Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2005)
- ·Seller CAGR 4.7% pa — realistisk
- ·121 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗α -0.6%✗114 m² for stor!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 95✓Bygget 2005
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
114 m²
Værelser
2
Byggeår
2005
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
121d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 92.496 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
43.816 kr./m² · fallback
Investeret
5.026.820 kr.
44.095 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.102.598 kr.
44.760 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.995.000 kr.
43.816 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.995.000 kr.
43.816 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.350.000 kr.
20.614 kr./m²
-53.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år140.064 kr.
Salgspris4.995.000 kr.
Profit (1 års hold)108.244 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.5%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.2%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år209.832 kr.
Salgspris5.344.650 kr.
Profit (1 års hold)527.662 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.6%
= Total afkast16.8%
Gross rental/år131.232 kr.
Salgspris5.734.260 kr.
Profit (1 års hold)838.672 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (114) × 12 mdr
= Langtidsleje/år232.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)302.328 kr.
− Ejerudgifter/år-92.496 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)140.064 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)209.832 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)131.232 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.995.000 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-31.820 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)43.816 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-04-06normal
3.450.000 kr.30.263 kr./m²
2016-09-07normal
2.900.000 kr.25.439 kr./m²
2013-07-29normal
2.265.000 kr.19.868 kr./m²
2005-07-27normal
1.875.000 kr.16.447 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.450.000 kr.2018-04-06 · 8 år siden
Udbudspris implicerer4.7% pa
FMV implicerer4.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indbydende og lys 2-plans lejlighed med altan
Denne indflytningsklare ejerlejlighed på 114 m² fordeler sig over to plan og imponerer med en gennemført planløsning og et enestående lysindfald.Opført i 2005 fremstår boligen med en stilren arkitektur og store glaspartier, der inviterer dagslyset helt ind og skaber en let og luftig atmosfære.Boligens hjerte er det åbne køkken-alrum, hvor hvide elementer elegant spiller sammen med de varme trægulve. Her er der god plads til både spiseafdeling og opholdsstue, og den åbne forbindelse mellem rummen