iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Elbagade 69, 1. tv

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.795.000 kr.
64.322 kr/m²
Vores estimat
3.709.802 kr.
62.878 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.2 %
-85.198 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -2.9 %
Comp-engineP10 56.769 · median 63.781 · P90 71.277 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·55 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 15.3% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -1%✗α -2.9%✓KBH-klassiker 1935✓Sol 90✓1. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 62.878 kr/m² × 59 m² = 3.709.802 kr.
Elbagade 69, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
55d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 37.920 kr./år
Alpha
-2.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.709.802 kr.
62.878 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
64.739 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.767.785 kr.
63.861 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris64.3223.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM62.8783.709.802 kr.-2.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1056.7693.349.387 kr.-11.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median63.7813.763.077 kr.-0.8 %8 comps inden for 500 m, median 130 m væk · high confidence
Comp-engine · P9071.2774.205.341 kr.+10.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering16.9491.000.000 kr.-73.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.7%
α (alpha)-2.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-0.7%
Gross rental/år82.440 kr.
Salgspris3.709.802 kr.
Profit (1 års hold)-27.378 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.2%
α (alpha)-2.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast4.2%
Gross rental/år118.548 kr.
Salgspris3.858.194 kr.
Profit (1 års hold)157.122 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.8%
α (alpha)-2.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast16.8%
Gross rental/år185.808 kr.
Salgspris4.258.853 kr.
Profit (1 års hold)625.040 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år120.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)156.468 kr.
− Ejerudgifter/år-37.920 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.440 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.548 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.808 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.709.802 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-109.818 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-2.9%

Mægler

kr/m² (udbud)64.322 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-09-20normal
2.150.000 kr.36.441 kr./m²
2013-04-02normal
1.145.000 kr.19.407 kr./m²
2007-03-27normal
1.350.000 kr.22.881 kr./m²
2004-11-29normal
1.295.000 kr.21.949 kr./m²
1999-08-20normal
514.731 kr.8.724 kr./m²
1996-01-16normal
200.000 kr.3.390 kr./m²
1994-08-12auction
129.000 kr.2.186 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.150.000 kr.2022-09-20 · 4 år siden
Udbudspris implicerer15.3% pa
FMV implicerer14.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

På Elbagade 69, 1. tv. finder I en lys og veldisponeret 2-værelses lejlighed på 59 m², hvor to rummelige, separate opholdsrum, hver sin altan og et separat køkken skaber en indretning, der er særdeles velegnet til deling.Stuen er lys og har gode proportioner med plads til både sofaafdeling, spisebord og arbejdsplads. Rummet kan også anvendes som et selvstændigt værelse, og fra det brede vinduesparti strømmer dagslyset ind over de klassiske trægulve. Herfra er der direkte udgang til den ene altan