iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Caprivej 6, 3. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.595.000 kr.
69.135 kr/m²
Vores estimat
3.595.595 kr.
69.146 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+595 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 57.308 · median 66.225 · P90 71.989 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
  • ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -4%✗α -0.6%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 100✓3. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 69.146 kr/m² × 52 m² = 3.595.595 kr.
Caprivej 6, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
3.595.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.120 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.595.595 kr.
69.146 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.618.420 kr.
69.585 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.647.818 kr.
70.150 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris69.1353.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM69.1463.595.595 kr.+0.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1057.3082.979.993 kr.-17.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median66.2253.443.684 kr.-4.2 %8 comps inden for 250 m, median 30 m væk · high confidence
Comp-engine · P9071.9893.743.445 kr.+4.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.308900.000 kr.-75.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år75.960 kr.
Salgspris3.595.595 kr.
Profit (1 års hold)53.135 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år107.784 kr.
Salgspris3.739.419 kr.
Profit (1 års hold)228.783 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.5%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast19.5%
Gross rental/år193.608 kr.
Salgspris4.127.743 kr.
Profit (1 års hold)702.931 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år106.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.904 kr.
− Ejerudgifter/år-30.120 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.960 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)107.784 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)193.608 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.570 kr.
= Tx-omkostning23.420 kr.
+ Tilbudspris3.595.000 kr.
= Total investeret3.618.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.595.595 kr.
− Investeret-3.618.420 kr.
= Spread-22.825 kr.
÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)69.135 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-11-03family
765.000 kr.14.712 kr./m²
1999-03-15normal
475.100 kr.9.137 kr./m²
1997-09-08normal
327.000 kr.6.288 kr./m²
1995-06-14normal
286.000 kr.5.500 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
475.100 kr.1999-03-15 · 27 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

En lys og velholdt toværelses står nu til salg i det hyggelige rolig kvarter. Her får du en delevenlig lejlighed med to altaner, og så kommer du til at bo i kort gåafstand fra metroen ved Lergravsparken.På adressen bydes du velkommen af en klassisk 1930’er-ejendom. Herfra skal du vende blikket mod 3. sal, hvor lejligheden ligger højt og ugeneret, og hvor dagslyset strømmer uforstyrret ind. Du bliver altså mødt af en lys og venlig lejlighed, der samtidig er i fin stand, og det bliver således nemt