iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Kronprinsensgade 5A, 4. tv

1114 København K · other · Nemeth & Juhl

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.995.000 kr.
117.574 kr/m²
Vores estimat
6.786.600 kr.
99.803 kr/m²
Udbudt over estimat
-15.1 %
-1.208.400 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -15.6 %
Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Seller CAGR 5.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·147 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -15.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -15.6%✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1802✓68 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 99.803 kr/m² × 68 m² = 6.786.600 kr.
Kronprinsensgade 5A, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
68 m²
Værelser
2
Byggeår
1802
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
147d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.028 kr./år
Alpha
-15.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.786.600 kr.
99.803 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
118.306 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.867.040 kr.
100.986 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris117.5747.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM99.8036.786.600 kr.-15.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.4711.800.000 kr.-77.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.1%
α (alpha)-15.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-14.1%
Gross rental/år123.492 kr.
Salgspris6.786.600 kr.
Profit (1 års hold)-1.134.728 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.4%
α (alpha)-15.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-9.4%
Gross rental/år177.348 kr.
Salgspris7.058.064 kr.
Profit (1 års hold)-809.408 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.0%
α (alpha)-15.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år232.483 kr.
Salgspris7.791.017 kr.
Profit (1 års hold)-21.320 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år179.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)233.376 kr.
− Ejerudgifter/år-56.028 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)123.492 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)177.348 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)232.483 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.786.600 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-1.258.220 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-15.6%

Mægler

kr/m² (udbud)117.574 kr.
MæglerNemeth & Juhl
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-10-13normal
6.750.000 kr.99.265 kr./m²
2021-01-14normal
5.300.000 kr.77.941 kr./m²
2017-12-22family
4.700.000 kr.69.118 kr./m²
2015-06-17normal
4.725.000 kr.69.485 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.750.000 kr.2023-10-13 · 3 år siden
Udbudspris implicerer5.8% pa
FMV implicerer0.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Øverst oppe, privat tagterrasse og helt stille … 

I en lukket gård i hjertet af København K ligger denne helt særlige lejlighed øverst oppe på fjerde sal - midt i byen, men absolut ingen støj fra gaden. Fred og ro oppe under taget med lyset, der strømmer ind, og kig til byens tage og smukke tårne. Lejligheden rummer 68 veldisponerede kvadratmeter - her er loft til kip, ingen overboer, sildebensparketgulve, indbyggede skabe, altan samt privat tagterrasse med sol fra morgen til aften. Alt, hvad hjertet begærer, ligger uden for porten. Det er København, når det er bedst; lys, fred og ro. Og ganske midt i det hele.