Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Seller CAGR 5.8% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·87 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1802✓68 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
68 m²
Værelser
2
Byggeår
1802
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
87d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.028 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.995.000 kr.
117.574 kr./m² · fallback
Investeret
8.044.820 kr.
118.306 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.068.233 kr.
118.650 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.995.000 kr.
117.574 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.995.000 kr.
117.574 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.800.000 kr.
26.471 kr./m²
-77.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.9%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år123.492 kr.
Salgspris7.995.000 kr.
Profit (1 års hold)73.672 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.6%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år177.348 kr.
Salgspris8.554.650 kr.
Profit (1 års hold)687.178 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast17.1%
Gross rental/år232.483 kr.
Salgspris9.178.260 kr.
Profit (1 års hold)1.365.923 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år179.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)233.376 kr.
− Ejerudgifter/år-56.028 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)123.492 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)177.348 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)232.483 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.995.000 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-49.820 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)117.574 kr.
MæglerNemeth & Juhl
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-10-13normal
6.750.000 kr.99.265 kr./m²
2021-01-14normal
5.300.000 kr.77.941 kr./m²
2017-12-22family
4.700.000 kr.69.118 kr./m²
2015-06-17normal
4.725.000 kr.69.485 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.750.000 kr.2023-10-13 · 3 år siden
Udbudspris implicerer5.8% pa
FMV implicerer5.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Øverst oppe, privat tagterrasse og helt stille …
I en lukket gård i hjertet af København K ligger denne helt særlige lejlighed øverst oppe på fjerde sal - midt i byen, men absolut ingen støj fra gaden. Fred og ro oppe under taget med lyset, der strømmer ind, og kig til byens tage og smukke tårne. Lejligheden rummer 68 veldisponerede kvadratmeter - her er loft til kip, ingen overboer, sildebensparketgulve, indbyggede skabe, altan samt privat tagterrasse med sol fra morgen til aften. Alt, hvad hjertet begærer, ligger uden for porten. Det er København, når det er bedst; lys, fred og ro. Og ganske midt i det hele.