Prins Constantins Vej 7, 1. mf
2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech, Gammel Kongevej
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·40 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.333 | 4.998.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.882 | 5.032.575 kr. | +0.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 60.107 | 3.786.737 kr. | -24.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 74.141 | 4.670.856 kr. | -6.5 % | 8 comps inden for 1 km, median 352 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 87.074 | 5.485.680 kr. | +9.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.222 | 1.400.000 kr. | -72.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Centralt beliggende lejl. med altan - kan let laves til en 3V lejl.
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Område: Lejligheden ligger på en attraktiv adresse på en stille villavej. Prins Constantins Vej er en tværvej til Mariendalsvej, som er en sidegade til Falkoner Allé, hvor der bl.a. findes Kvickly, caféer og offentlig transport til indre by. Metrostationerne ved Aksel Møllers Have og Nuuks Plads ligger få hundrede meter væk, ligesom CBS er inden for kort afstand. Indretning: Nydelig bolig med god planløsning og renoveret badeværelse. Boligen har i dag to gode værelser og et velindrettet rum, der i dag fungerer som kombineret spise- og opholdsstue. Med en relativt enkel ændring af planløsningen er der mulighed for at skabe et skønt, åbent køkkenalrum, hvor køkken, spiseplads og opholdsstue samles i ét indbydende leverum, der så vil give to gode soveværelser. Derudover byder boligen på et pænt badeværelse med separat bruseniche samt en dejlig altan med masser af lys og udgang fra det nuværende soveværelse Ejendom: Charmerende rødstensejendom fra 1936 med elevator, der løbende bliver vedligeholdt. Ejendommens beboere har adgang til en bred vifte af fællesfaciliteter, herunder fællesvaskeri, tørrerum, cykelkælder, aflåst gård, dørtelefon og eget loftrum til nærværende lejlighed.