iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Kenny Drews Vej 9, 3. tv

2450 København SV · other · Hyllen & Co, København & Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.000 kr.
76.033 kr/m²
Vores estimat
7.039.080 kr.
76.512 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.6 %
+44.080 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.0 %
Comp-engineP10 69.451 · median 77.791 · P90 85.667 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2008)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!α +0.0%✓Comps +2%✓Sol 100✓3. sal✓Bygget 2008✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 76.512 kr/m² × 92 m² = 7.039.080 kr.
Kenny Drews Vej 9, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
2008
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.876 kr./år
Alpha
0.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.039.080 kr.
76.512 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
76.509 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.154.706 kr.
77.769 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris76.0336.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM76.5127.039.080 kr.+0.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1069.4516.389.517 kr.-8.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median77.7917.156.746 kr.+2.3 %8 comps inden for 250 m, median 81 m væk · high confidence
Comp-engine · P9085.6677.881.349 kr.+12.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.0002.300.000 kr.-67.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.3%
α (alpha)0.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år160.404 kr.
Salgspris7.039.080 kr.
Profit (1 års hold)160.664 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.2%
α (alpha)0.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år224.988 kr.
Salgspris7.320.643 kr.
Profit (1 års hold)506.811 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)0.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år291.416 kr.
Salgspris8.080.864 kr.
Profit (1 års hold)1.333.460 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år215.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)279.864 kr.
− Ejerudgifter/år-54.876 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)160.404 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)224.988 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)291.416 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.039.080 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread260 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha0.0%

Mægler

kr/m² (udbud)76.033 kr.
MæglerHyllen & Co, København & Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 2.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og velindrettet 3-værelses med sydvendt altan midt på Sluseholmen

Lys og velindrettet 3-værelses med sydvendt altan midt på SluseholmenPå Kenny Drews Vej finder du denne lyse og velindrettede 3-værelses lejlighed med store vinduespartier i begge ender af boligen, et fantastisk gennemgående lysindfald og en sydvendt altan. Her bor du midt i Sluseholmens hyggelige kanalmiljø med vandet lige udenfor døren og alt, hvad du skal bruge i hverdagen, inden for kort afstand.Noget af det første, du bemærker, når du træder ind i lejligheden, er lyset. De store vinduespart