Udbudspris
5.695.000 kr.
98.190 kr/m²
Vores estimat
5.695.000 kr.
98.190 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_after_filters · no_selected_comps
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2020)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·37 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Comps usikre (0)!Ingen AVM✓Sol 87✓Nybyg 2020✓2. sal✓58 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
2020
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
37d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 22.596 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.695.000 kr.
98.190 kr./m² · fallback
Investeret
5.731.020 kr.
98.811 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.771.644 kr.
99.511 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 98.190 | 5.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 98.190 | 5.695.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | 0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | – | – | – | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år113.124 kr.
Salgspris5.695.000 kr.
Profit (1 års hold)77.104 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år153.840 kr.
Salgspris5.922.800 kr.
Profit (1 års hold)345.620 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast18.7%
Gross rental/år256.961 kr.
Salgspris6.537.860 kr.
Profit (1 års hold)1.063.801 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år135.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)176.436 kr.
− Ejerudgifter/år-22.596 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.124 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)153.840 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)256.961 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.695.000 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-36.020 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)98.190 kr.
Mæglerhome Sydhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne lejlighed med sydvendt altan og direkte vandudsigt på Enghave Brygge.
På attraktive Enghave Brygge udbydes denne moderne og velindrettede 2-værelses lejlighed på 58 m² med en enestående beliggenhed direkte ved vandet. Her får man en bolig, der kombinerer stilrent design, høj komfort og en fantastisk udsigt med en af Københavns mest eftertragtede adresser.Lejligheden fremstår indflytningsklar med en gennemtænkt og funktionel planløsning, hvor kvadratmeterne er optimalt udnyttet. Boligens naturlige samlingspunkt er det lyse opholdsrum medmoderne svane-køkken i åben