iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dybbølsgade 43, 3. tv

1721 København V · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.245.000 kr.
98.962 kr/m²
Vores estimat
5.245.000 kr.
98.962 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
45/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1898)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 12.8% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 95✓Klassisk 1898✓3. sal✓53 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Dybbølsgade 43, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1898
Udbudspris
5.245.000 kr.
Dage på markedet
10d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.624 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.245.000 kr.
98.962 kr./m² · fallback
Investeret
5.278.320 kr.
99.591 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.295.771 kr.
99.920 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris98.9625.245.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM98.9625.245.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.6421.200.000 kr.-77.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år84.396 kr.
Salgspris5.245.000 kr.
Profit (1 års hold)51.076 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.7%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast5.7%
Gross rental/år121.602 kr.
Salgspris5.454.800 kr.
Profit (1 års hold)298.082 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år199.892 kr.
Salgspris6.021.260 kr.
Profit (1 års hold)942.832 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.020 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.226 kr.
− Ejerudgifter/år-39.624 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)84.396 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)121.602 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)199.892 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.245.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.470 kr.
= Tx-omkostning33.320 kr.
+ Tilbudspris5.245.000 kr.
= Total investeret5.278.320 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.245.000 kr.
− Investeret-5.278.320 kr.
= Spread-33.320 kr.
÷ Investeret÷ 5.278.320 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)98.962 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-12-11normal
4.125.000 kr.77.830 kr./m²
2020-02-18family
1.410.000 kr.26.604 kr./m²
2019-03-13normal
2.845.000 kr.53.679 kr./m²
2014-04-28normal
2.150.000 kr.40.566 kr./m²
2005-10-03normal
1.710.000 kr.32.264 kr./m²
2003-09-02normal
1.140.000 kr.21.509 kr./m²
2000-11-23normal
829.999 kr.15.660 kr./m²
1996-10-01normal
280.000 kr.5.283 kr./m²
1994-06-21normal
240.000 kr.4.528 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.125.000 kr.2024-12-11 · 2 år siden
Udbudspris implicerer12.8% pa
FMV implicerer12.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2-værelses lejlighed med sydvestvendt altan

Stemningsfuld 2 værelses med sydvestaltanDu får en stemningsfuld og velholdt 2 værelses lejlighed i en klassisk ejendom fra 1898, hvor de smukke detaljer og den harmoniske atmosfære straks mærkes. Planløsningen udnytter de 53 m² optimalt og skaber en rar hverdag med rolige rammer midt i byen. Det moderne køkken ligger centralt og har et stilrent udtryk med lyse fronter, træbordplader og plads til en hyggelig spiseplads. Stuen føles behagelig med klassiske gulve og udsigt mod gårdrummet, mens sov