iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Fiskedamsgade 27A, 3. th

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.795.000 kr.
92.212 kr/m²
Vores estimat
4.811.917 kr.
92.537 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.4 %
+16.917 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.3 %
Comp-engineP10 74.216 · median 87.084 · P90 98.379 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
  • ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -0.3%✓KBH-klassiker 1900✓Sol 90✓3. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 92.537 kr/m² × 52 m² = 4.811.917 kr.
Fiskedamsgade 27A, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.192 kr./år
Alpha
-0.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.811.917 kr.
92.537 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
92.800 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.857.530 kr.
93.414 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris92.2124.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM92.5374.811.917 kr.+0.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1074.2163.859.239 kr.-19.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.0844.528.356 kr.-5.6 %8 comps inden for 500 m, median 57 m væk · high confidence
Comp-engine · P9098.3795.115.698 kr.+6.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.0381.250.000 kr.-73.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år76.608 kr.
Salgspris4.811.917 kr.
Profit (1 års hold)62.905 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.1%
α (alpha)-0.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast6.1%
Gross rental/år114.048 kr.
Salgspris5.004.394 kr.
Profit (1 års hold)292.822 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år186.861 kr.
Salgspris5.524.081 kr.
Profit (1 års hold)885.322 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)162.240 kr.
− Ejerudgifter/år-48.192 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.608 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)114.048 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.861 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.811.917 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-13.703 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-0.3%

Mægler

kr/m² (udbud)92.212 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-04-16normal
2.610.000 kr.50.192 kr./m²
2002-08-08auction
750.000 kr.14.423 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.610.000 kr.2018-04-16 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Klassisk Østerbro-charme, sydvendt lys og ro for enden af vejen

Klassisk Østerbro-charme, sydvendt lys og ro for enden af vejenFor enden af en stille, blind vej på Fiskedamsgade ligger denne fine 2-værelses lejlighed på 52 m². Her får man den klassiske Østerbro-stemning med plankegulve, herskabelige detaljer og franske fløjdøre – kombineret med et dejligt sydvendt lys og en beliggenhed, hvor der er ro, når man kommer hjem.Stuen er lejlighedens naturlige samlingspunkt med plads til både sofa, spisebord og de møbler, man holder af. De fine herskabelige detalje