iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Robert Jacobsens Vej 76, 4. 3

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.495.000 kr.
56.649 kr/m²
Vores estimat
5.258.800 kr.
54.214 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.3 %
-236.200 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.9 %
Comp-engineP10 49.586 · median 52.879 · P90 74.059 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2010)
  • ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -4.9%✓4. sal✓Sol 97✓Nybyg 2010✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 54.214 kr/m² × 97 m² = 5.258.800 kr.
Robert Jacobsens Vej 76, 4. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
97 m²
Værelser
3
Byggeår
2010
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.884 kr./år
Alpha
-4.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.258.800 kr.
54.214 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
57.008 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.369.728 kr.
55.358 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris56.6495.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM54.2145.258.800 kr.-4.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1049.5864.809.816 kr.-12.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median52.8795.129.260 kr.-6.7 %8 comps same_building, median 39 m væk · high confidence
Comp-engine · P9074.0597.183.759 kr.+30.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering20.1031.950.000 kr.-64.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.3%
α (alpha)-4.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år144.996 kr.
Salgspris5.258.800 kr.
Profit (1 års hold)-126.024 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.8%
α (alpha)-4.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år204.360 kr.
Salgspris5.469.152 kr.
Profit (1 års hold)143.692 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.8%
α (alpha)-4.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast14.8%
Gross rental/år271.030 kr.
Salgspris6.037.102 kr.
Profit (1 års hold)778.312 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (97) × 12 mdr
= Langtidsleje/år197.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)257.244 kr.
− Ejerudgifter/år-52.884 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)144.996 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)204.360 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)271.030 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.258.800 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-271.020 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-4.9%

Mægler

kr/m² (udbud)56.649 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-05-28family
1.700.000 kr.17.526 kr./m²
2010-11-22normal
1.875.000 kr.19.330 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.875.000 kr.2010-11-22 · 16 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og velindrettet lejlighed med fantastisk udsigt!

På Robert Jacobsens Vej 76, 4. 3., venter en indbydende ejerlejlighed på 97 m², hvor en spændende planløsning, flotte lysindfald og en dejlig altan skaber de perfekte rammer om hverdagen. Her får I en bolig med tre gode værelser, et lyst opholdsmiljø og en attraktiv beliggenhed i Ørestad, hvor både byliv, grønne områder og hverdagens bekvemmeligheder er inden for kort rækkevidde.Allerede ved ankomsten mødes I af en lys og indbydende bolig, hvor den gennemtænkte planløsning, de flotte trægulve og