Top-pick score
42/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness4/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2027)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 100✓Nybyg 2027✓85 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
85 m²
Værelser
2
Byggeår
2027
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.456 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.395.000 kr.
63.471 kr./m² · fallback
Investeret
5.429.220 kr.
63.873 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.479.219 kr.
64.461 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.395.000 kr.
63.471 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.395.000 kr.
63.471 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år118.944 kr.
Salgspris5.395.000 kr.
Profit (1 års hold)84.724 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.5%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast9.5%
Gross rental/år170.964 kr.
Salgspris5.772.650 kr.
Profit (1 års hold)514.394 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år206.842 kr.
Salgspris6.193.460 kr.
Profit (1 års hold)971.082 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)225.420 kr.
− Ejerudgifter/år-54.456 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)118.944 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)170.964 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)206.842 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.395.000 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-34.220 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)63.471 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-08-26other
12.550.000 kr.147.647 kr./m²
2009-11-16auction
7.500.000 kr.88.235 kr./m²
2007-02-26normal
12.500.000 kr.147.059 kr./m²
2006-05-19normal
12.500.000 kr.147.059 kr./m²
2002-12-30normal
3.000.000 kr.35.294 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
12.500.000 kr.2007-02-26 · 19 år siden
Udbudspris implicerer-4.3% pa
FMV implicerer-4.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
ÅBENT HUS afholdes i vores showroom på Holmbladsgade 76, 2300 København S
Astas Have er et nyt boligprojekt på Amager, hvor moderne arkitektur og gennemtænkte boliger er skabt med respekt for omgivelserne og områdets karakter. I Astas Have findes lyse og veldisponerede ejerlejligheder, hvor kvalitet, materialevalg og funktionalitet går op i en højere enhed.Alle lejligheder fremstår indbydende med store vinduespartier, der sikrer et godt dagslys og skaber lyse og rare rammer i hjemmet. Opholdsrum og køkken er sammenhængende løsninger, der understøtter et godt hverdagsl