iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Cypernsvej 3, 1. tv

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Amager ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.595.000 kr.
67.830 kr/m²
Vores estimat
3.462.804 kr.
65.336 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.7 %
-132.196 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.3 %
Comp-engineP10 56.568 · median 65.432 · P90 68.844 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1934)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
5 · ! 0 · 2
Comps -4%α -4.3%KBH-klassiker 1934Sol 821. sal53 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 65.336 kr/m² × 53 m² = 3.462.804 kr.
Cypernsvej 3, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1934
Udbudspris
3.595.000 kr.
Dage på markedet
7d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 28.164 kr./år
Alpha
-4.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.462.804 kr.
65.336 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.618.420 kr.
68.272 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.519.791 kr.
66.411 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris67.8303.595.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM65.3363.462.804 kr.-3.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1056.5682.998.118 kr.-16.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median65.4323.467.899 kr.-3.5 %8 comps inden for 250 m, median 120 m væk · high confidence
Comp-engine · P9068.8443.648.736 kr.+1.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering17.170910.000 kr.-74.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.1%
α (alpha)-4.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-2.1%
Gross rental/år79.956 kr.
Salgspris3.462.804 kr.
Profit (1 års hold)-75.660 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.8%
α (alpha)-4.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år112.392 kr.
Salgspris3.601.316 kr.
Profit (1 års hold)95.288 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.9%
α (alpha)-4.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast15.9%
Gross rental/år195.564 kr.
Salgspris3.975.299 kr.
Profit (1 års hold)552.443 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.556 kr.
− Ejerudgifter/år-28.164 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.956 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)112.392 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)195.564 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.570 kr.
= Tx-omkostning23.420 kr.
+ Tilbudspris3.595.000 kr.
= Total investeret3.618.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.462.804 kr.
− Investeret-3.618.420 kr.
= Spread-155.616 kr.
÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.
= Alpha-4.3%

Mægler

kr/m² (udbud)67.830 kr.
MæglerRealMæglerne Amager ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-05-11normal
2.170.000 kr.40.943 kr./m²
2014-02-20normal
1.100.000 kr.20.755 kr./m²
2008-09-24other
662.500 kr.12.500 kr./m²
2007-08-21normal
1.325.000 kr.25.000 kr./m²
1999-03-18normal
600.893 kr.11.338 kr./m²
1994-04-25normal
255.000 kr.4.811 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 910.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.170.000 kr.2021-05-11 · 5 år siden
Udbudspris implicerer10.6% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende 2-værelses ejerlejlighed i eftertragtet område på Amager

Velkommen til Cypernsvej 3, 1. tv. – en indbydende 2-værelses ejerlejlighed på 53 m², beliggende på 1. sal i en klassisk ejendom fra 1934. Her får du en veludnyttet lejlighed, som er oplagt til singlen eller parret, der ønsker en attraktiv base i København. Lejlighedens to værelser giver gode muligheder for en funktionel indretning med separat soveværelse og opholdsrum, mens størrelsen samtidig gør lejligheden nem og overskuelig at holde. Der er køkken med vaske-tørremaskine og opvaskemaskine samt masser af opbevaringsplads og et badeværelse med separat brus. Lejligheden henvender sig også til førstegangskøberen, den studerende (og venner, der ønsker at dele) eller køberen, der ønsker en central bybolig med gode muligheder for at få både hverdag og fritid til at fungere. Beliggenheden er en af lejlighedens helt store kvaliteter. Cypernsvej ligger i et attraktivt område på Amager, hvor rolige boligveje kombineres med kort afstand til et levende og alsidigt bymiljø. I nærområdet finder du Amagerbrogade og Amager Centret, som byder på et bredt udvalg af dagligvarebutikker, specialforretninger og øvrige servicetilbud. Her er samtidig gode muligheder for at tage en kaffe, spise ude eller mødes med venner på en af områdets mange caféer og restauranter. Blandt de lokale muligheder finder du eksempelvis Ingolfs Kaffebar, Mad & Kaffe og Callisens Café. Der er ligeledes gode offentlige transportmuligheder fra Amager Strand Metrostation, hvorfra metroen hurtigt og nemt forbinder dig med blandt andet Christianshavn, Kongens Nytorv og Nørreport samt videre mod Københavns Lufthavn. Området er desuden særdeles cykelvenligt, og med Amagers mange grønne områder og nærheden til Amager Strandpark er der gode muligheder for både motion, gåture og afslapning. Med 53 m² og en god, overskuelig størrelse er lejligheden et oplagt valg for køberen, der prioriterer beliggenhed, funktionalitet og nærhed til byens mange tilbud. Der er en solrig fransk altan, adgang til en dele-altan samt et hyggeligt, grønt gårdmiljø. Der er en fælles cykel kælder, og der er brugsret til et loftsrum. Her får du muligheden for at bo i et attraktivt københavnsk kvarter, hvor du kan klare en stor del af hverdagen til fods eller på cykel, samtidig med at resten af København er let tilgængelig med metro. Cypernsvej 3, 1. tv. er derfor en spændende mulighed for dig, der ønsker en central ejerbolig på Amager med et levende lokalmiljø, gode indkøbsmuligheder og nem adgang til både København centrum og de rekreative områder. En lejlighed der skal opleves!