← Tilbage til on-market
Asger Rygs Gade 4, 2. th
1727 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Udbudspris
6.095.000 kr.
96.746 kr/m²
Vores estimat
5.700.218 kr.
90.480 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.5 %
-394.782 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.1 %
Comp-engineP10 82.529 · median 91.485 · P90 99.913 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1907)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -7.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -5%✗α -7.1%✓KBH-klassiker 1907✓Sol 90✓2. sal✓63 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.480 kr/m² × 63 m² = 5.700.218 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
63 m²
Værelser
2
Byggeår
1907
Udbudspris
6.095.000 kr.
Dage på markedet
2d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.128 kr./år
Alpha
-7.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.700.218 kr.
90.480 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.133.420 kr.
97.356 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.753.141 kr.
91.320 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 96.746 | 6.095.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.480 | 5.700.218 kr. | -6.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 82.529 | 5.199.338 kr. | -14.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 91.485 | 5.763.536 kr. | -5.4 % | 8 comps inden for 500 m, median 165 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.913 | 6.294.546 kr. | +3.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.429 | 1.350.000 kr. | -77.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.6%
α (alpha)-7.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-5.6%
Gross rental/år89.292 kr.
Salgspris5.700.218 kr.
Profit (1 års hold)-343.910 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.9%
α (alpha)-7.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-0.9%
Gross rental/år133.518 kr.
Salgspris5.928.227 kr.
Profit (1 års hold)-71.675 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.7%
α (alpha)-7.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast10.7%
Gross rental/år181.388 kr.
Salgspris6.543.850 kr.
Profit (1 års hold)591.819 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (63) × 12 mdr
= Langtidsleje/år147.420 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)191.646 kr.
− Ejerudgifter/år-58.128 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)89.292 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)133.518 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)181.388 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+36.570 kr.
= Tx-omkostning38.420 kr.
+ Tilbudspris6.095.000 kr.
= Total investeret6.133.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.700.218 kr.
− Investeret-6.133.420 kr.
= Spread-433.202 kr.
÷ Investeret÷ 6.133.420 kr.
= Alpha-7.1%
Mægler
kr/m² (udbud)96.746 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-05-03normal
4.150.000 kr.65.873 kr./m²
2020-10-06normal
3.400.000 kr.53.968 kr./m²
2018-11-29normal
3.300.000 kr.52.381 kr./m²
2018-04-11normal
3.495.000 kr.55.476 kr./m²
2017-04-07normal
1.342.511 kr.21.310 kr./m²
2015-07-22normal
2.405.000 kr.38.175 kr./m²
2003-02-21normal
1.200.000 kr.19.048 kr./m²
2000-12-12auction
650.000 kr.10.317 kr./m²
2000-11-30normal
801.297 kr.12.719 kr./m²
1999-04-19normal
688.918 kr.10.935 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.150.000 kr.2022-05-03 · 4 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor solrig altan og åbent leverum tæt på Sønder Boulevard
Stor solrig altan og åbent leverum tæt på Sønder BoulevardPå en stille, ensrettet gade få skridt fra Sønder Boulevard finder I denne indbydende lejlighed, hvor et åbent leverum, en stor solrig altan og en veldisponeret indretning går op i en højere enhed.Boligens naturlige samlingspunkt er det åbne køkken-alrum, hvor køkken, spiseplads og stue smelter sammen i ét lyst og socialt leverum. Her er plads til både hverdagen, middage med venner og rolige stunder derhjemme. De store vinduespartier give