iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Mozartsvej 22, 2. tv

2450 København SV · home · home Sydhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.695.000 kr.
73.900 kr/m²
Vores estimat
3.689.242 kr.
73.785 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.2 %
-5.758 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.8 %
Comp-engineP10 59.231 · median 67.120 · P90 76.241 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness4/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -9%✗α -0.8%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 95✓2. sal✓50 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 73.785 kr/m² × 50 m² = 3.689.242 kr.
Mozartsvej 22, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
50 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
14d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 32.352 kr./år
Alpha
-0.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.689.242 kr.
73.785 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
74.380 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.749.543 kr.
74.991 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris73.9003.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM73.7853.689.242 kr.-0.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1059.2312.961.559 kr.-19.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median67.1203.355.981 kr.-9.2 %8 comps inden for 250 m, median 74 m væk · high confidence
Comp-engine · P9076.2413.812.027 kr.+3.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.800890.000 kr.-75.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år84.648 kr.
Salgspris3.689.242 kr.
Profit (1 års hold)54.870 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.4%
α (alpha)-0.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år119.748 kr.
Salgspris3.836.812 kr.
Profit (1 års hold)237.540 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.6%
α (alpha)-0.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år207.164 kr.
Salgspris4.235.250 kr.
Profit (1 års hold)723.394 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (50) × 12 mdr
= Langtidsleje/år117.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)152.100 kr.
− Ejerudgifter/år-32.352 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)84.648 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)119.748 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)207.164 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.689.242 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread-29.778 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha-0.8%

Mægler

kr/m² (udbud)73.900 kr.
Mæglerhome Sydhavn
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
1998-06-03normal
400.472 kr.8.009 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 890.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
400.472 kr.1998-06-03 · 28 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Sjældent udbudt 2V lejlighed med sydvendt altan og original charme.

Velkommen til denne skønne og indbydende 2-værelses lejlighed på 50 m², hvor klassisk københavnercharme, gode indretningsmuligheder og en attraktiv beliggenhed går hånd i hånd. Her får du en lys og velindrettet bolig med en dejlig sydvendt altan, smukke originale plankegulve og en beliggenhed, der placerer dig midt i det attraktive Sydhavnen – lige ved Mozarts Plads og metroen.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er den flotte og lyse stue, hvor det gode lysindfald skaber en behagelig atmosfære.