Udbudspris
4.595.000 kr.
79.224 kr/m²
Vores estimat
4.138.188 kr.
71.348 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.9 %
-456.812 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.5 %
Comp-engineP10 66.717 · median 76.691 · P90 82.601 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1911)
Red flags
- ·α -10.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -3%✗α -10.5%✓KBH-klassiker 1911✓Sol 100✓2. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.348 kr/m² × 58 m² = 4.138.188 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1911
Udbudspris
4.595.000 kr.
Dage på markedet
5d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.404 kr./år
Alpha
-10.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.138.188 kr.
71.348 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.624.420 kr.
79.731 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.186.137 kr.
72.175 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.224 | 4.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 71.348 | 4.138.188 kr. | -9.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.717 | 3.869.559 kr. | -15.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.691 | 4.448.096 kr. | -3.2 % | 8 comps inden for 500 m, median 180 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 82.601 | 4.790.882 kr. | +4.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.966 | 1.100.000 kr. | -76.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.9%
α (alpha)-10.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-8.9%
Gross rental/år74.916 kr.
Salgspris4.138.188 kr.
Profit (1 års hold)-411.316 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.1%
α (alpha)-10.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år110.412 kr.
Salgspris4.303.716 kr.
Profit (1 års hold)-210.292 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.2%
α (alpha)-10.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år180.324 kr.
Salgspris4.750.640 kr.
Profit (1 års hold)306.544 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år118.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)153.816 kr.
− Ejerudgifter/år-43.404 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.916 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)110.412 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.324 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.570 kr.
= Tx-omkostning29.420 kr.
+ Tilbudspris4.595.000 kr.
= Total investeret4.624.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.138.188 kr.
− Investeret-4.624.420 kr.
= Spread-486.232 kr.
÷ Investeret÷ 4.624.420 kr.
= Alpha-10.5%
Mægler
kr/m² (udbud)79.224 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-01-02family
2.200.000 kr.37.931 kr./m²
2019-07-28normal
2.200.000 kr.37.931 kr./m²
2008-05-23normal
1.262.500 kr.21.767 kr./m²
1997-07-07normal
372.760 kr.6.427 kr./m²
1993-01-05normal
285.000 kr.4.914 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.200.000 kr.2019-07-28 · 7 år siden
Udbudspris implicerer11.1% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velindrettet 2 værelses lejlighed centralt på Amager i København
Velindrettet 2 værelses lejlighed på sublim beliggenhed på Amagerbro.Ejerlejligheden er en velproportioneret 2 værelses lejlighed, hvor de fine detaljer og den gennemtænkte indretning skaber en behagelig atmosfære. Stuen har en tydelig arkitektonisk profil med god plads til både spisebord og sofa samt et roligt kig til de omkringliggende bygninger, så du fornemmer områdets stemning. Det lyse og funktionelle køkken har gode elementer og bordplads, så hverdagens madlavning glider ubesværet. Badevæ