Udbudspris
7.995.000 kr.
91.897 kr/m²
Vores estimat
7.694.128 kr.
88.438 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.8 %
-300.872 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.4 %
Comp-engineP10 75.091 · median 83.714 · P90 94.569 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -9%✗α -4.4%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 82✓1. sal✓87 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.438 kr/m² × 87 m² = 7.694.128 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1938
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 85.728 kr./år
Alpha
-4.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.694.128 kr.
88.438 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
92.469 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.768.738 kr.
89.296 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 91.897 | 7.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.438 | 7.694.128 kr. | -3.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 75.091 | 6.532.888 kr. | -18.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.714 | 7.283.124 kr. | -8.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 397 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 94.569 | 8.227.530 kr. | +2.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.414 | 1.950.000 kr. | -75.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.8%
α (alpha)-4.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år123.072 kr.
Salgspris7.694.128 kr.
Profit (1 års hold)-227.620 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.9%
α (alpha)-4.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år185.712 kr.
Salgspris8.001.893 kr.
Profit (1 års hold)142.785 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.6%
α (alpha)-4.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast13.6%
Gross rental/år254.041 kr.
Salgspris8.832.859 kr.
Profit (1 års hold)1.042.080 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.440 kr.
− Ejerudgifter/år-85.728 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)123.072 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)185.712 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)254.041 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.694.128 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-350.692 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-4.4%
Mægler
kr/m² (udbud)91.897 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-11-14other
975.000 kr.11.207 kr./m²
2019-05-08normal
4.395.000 kr.50.517 kr./m²
2002-06-28normal
1.656.000 kr.19.034 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.395.000 kr.2019-05-08 · 7 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 3-værelses funkislejlighed med altan og udsigt til det smukke park-lignende fællesareal
Her får du en lys, charmerende og særdeles veldisponeret 3-værelses lejlighed, hvor de 87 kvadratmeter er udnyttet optimalt. Boligen byder på et skønt lysindfald, en stemningsfuld indretning, altan og ikke mindst en helt særlig udsigt til de grønne omgivelser, som giver en sjælden ro midt på Østerbro.Du bydes velkommen i en fin entré med plads til overtøj og videre adgang til lejlighedens opholdsrum. Stuen er indrettet med god plads til både spisebord og sofaarrangement, mens den hyggelige karna