Udbudspris
4.295.000 kr.
71.583 kr/m²
Vores estimat
4.085.443 kr.
68.091 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.9 %
-209.557 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.5 %
Comp-engineP10 60.211 · median 64.658 · P90 78.634 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2010)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
- ·93 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -10%✗α -5.5%✓5. sal✓Sol 100✓Nybyg 2010✓60 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.091 kr/m² × 60 m² = 4.085.443 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
2010
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
93d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 32.304 kr./år
Alpha
-5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.085.443 kr.
68.091 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
72.044 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.148.796 kr.
69.147 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 71.583 | 4.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.091 | 4.085.443 kr. | -4.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 60.211 | 3.612.636 kr. | -15.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 64.658 | 3.879.463 kr. | -9.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 53 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 78.634 | 4.718.019 kr. | +9.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.000 | 1.200.000 kr. | -72.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.4%
α (alpha)-5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-3.4%
Gross rental/år90.096 kr.
Salgspris4.085.443 kr.
Profit (1 års hold)-147.081 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.4%
α (alpha)-5.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år126.816 kr.
Salgspris4.248.861 kr.
Profit (1 års hold)53.057 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.7%
α (alpha)-5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast13.7%
Gross rental/år191.424 kr.
Salgspris4.690.089 kr.
Profit (1 års hold)558.892 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-32.304 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.096 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)126.816 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.424 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.085.443 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-237.177 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-5.5%
Mægler
kr/m² (udbud)71.583 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-07-20normal
2.975.000 kr.49.583 kr./m²
2018-01-17normal
2.400.000 kr.40.000 kr./m²
2014-06-26normal
1.695.000 kr.28.250 kr./m²
2011-06-22normal
1.275.000 kr.21.250 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.975.000 kr.2021-07-20 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
I 8TALLET: Toværelses med solfyldt altan
LejlighedenDenne lejlighed er perfekt for solisten eller det unge par, som ønsker et hjem med masser af lys, høj komfort og den dejligste altan. Den 60 kvm store lejlighed ligger i det prisvindende byggeri 8TALLET, og boligen fremstår helt klar til, at du kan rykke ind.Lejlighedens planløsning sørger for absolut intet spildplads. Lige indenfor hoveddøren har du et mindre entréområde med indbygget skab til overtøj og støvler, som glider direkte over i det åbne leverum, der forener stue og køkken