Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2010)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -21.6% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -21.6%✓5. sal✓Sol 100✓Nybyg 2010✓60 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 57.777 kr/m² × 60 m² = 3.466.594 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
2010
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 32.304 kr./år
Alpha
-21.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.466.594 kr.
57.777 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.423.220 kr.
73.720 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.533.638 kr.
58.894 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.395.000 kr.
73.250 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.466.594 kr.
57.777 kr./m²
-21.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.200.000 kr.
20.000 kr./m²
-72.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-19.6%
α (alpha)-21.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-19.6%
Gross rental/år90.096 kr.
Salgspris3.466.594 kr.
Profit (1 års hold)-866.530 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-11.8%
α (alpha)-21.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-11.8%
Gross rental/år126.816 kr.
Salgspris3.709.256 kr.
Profit (1 års hold)-587.148 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-2.5%
α (alpha)-21.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast-2.5%
Gross rental/år191.424 kr.
Salgspris3.979.650 kr.
Profit (1 års hold)-252.146 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-32.304 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.096 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)126.816 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.424 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.466.594 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-956.626 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-21.6%
Mægler
kr/m² (udbud)73.250 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-07-20normal
2.975.000 kr.49.583 kr./m²
2018-01-17normal
2.400.000 kr.40.000 kr./m²
2014-06-26normal
1.695.000 kr.28.250 kr./m²
2011-06-22normal
1.275.000 kr.21.250 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.975.000 kr.2021-07-20 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.1% pa
FMV implicerer3.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
I 8TALLET: Toværelses med solfyldt altan
LejlighedenDenne lejlighed er perfekt for solisten eller det unge par, som ønsker et hjem med masser af lys, høj komfort og den dejligste altan. Den 60 kvm store lejlighed ligger i det prisvindende byggeri 8TALLET, og boligen fremstår helt klar til, at du kan rykke ind.Lejlighedens planløsning sørger for absolut intet spildplads. Lige indenfor hoveddøren har du et mindre entréområde med indbygget skab til overtøj og støvler, som glider direkte over i det åbne leverum, der forener stue og køkken