iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Gammel Kalkbrænderi Vej 50, 3. th

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
89.196 kr/m²
Vores estimat
4.978.931 kr.
88.909 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.3 %
-16.069 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.0 %
Comp-engineP10 74.705 · median 84.951 · P90 94.127 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·81 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 35.2% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -5%✗α -1.0%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 90✓3. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.909 kr/m² × 56 m² = 4.978.931 kr.
Gammel Kalkbrænderi Vej 50, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
81d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.168 kr./år
Alpha
-1.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.978.931 kr.
88.909 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
89.765 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.036.096 kr.
89.930 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris89.1964.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.9094.978.931 kr.-0.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1074.7054.183.458 kr.-16.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median84.9514.757.249 kr.-4.8 %8 comps inden for 250 m, median 58 m væk · high confidence
Comp-engine · P9094.1275.271.097 kr.+5.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.0001.400.000 kr.-72.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-1.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år89.232 kr.
Salgspris4.978.931 kr.
Profit (1 års hold)41.343 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.6%
α (alpha)-1.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år129.552 kr.
Salgspris5.178.088 kr.
Profit (1 års hold)280.820 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-1.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år189.885 kr.
Salgspris5.715.813 kr.
Profit (1 års hold)878.878 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.720 kr.
− Ejerudgifter/år-45.168 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)89.232 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)129.552 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.885 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.978.931 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-47.889 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-1.0%

Mægler

kr/m² (udbud)89.196 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-07-29normal
3.695.000 kr.65.982 kr./m²
1996-06-11normal
275.000 kr.4.911 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.695.000 kr.2025-07-29 · 1 år siden
Udbudspris implicerer35.2% pa
FMV implicerer34.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Gennemrenoveret og lys lejlighed

Gennemrenoveret og lys lejlighed på attraktiv beliggenhedGennemrenoveret 2V’er tæt på Nordhavn St. Den er lys, charmerende og flot renoveret – ja, det er på alle måder en dejlig lejlighed, der nu står til salg på en attraktiv adresse lige om hjørnet fra Nordhavn St.De 56 m2 udgør et oplagt forældrekøb til den studerende, ligesom det kan blive en skøn base for det unge par. Her kan I flytte direkte ind i en lejlighed, der forener klassisk charme og moderne komfort. Plankegulve og stuklofter tilf