iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Gammel Kalkbrænderi Vej 50, 3. th

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.195.000 kr.
92.768 kr/m²
Vores estimat
4.947.213 kr.
88.343 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.8 %
-247.787 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.4 %
Comp-engineP10 74.705 · median 84.951 · P90 94.127 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1903)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·α -5.4% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 40.6% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -5.4%✓KBH-klassiker 1903✓Sol 90✓3. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.343 kr/m² × 56 m² = 4.947.213 kr.
Gammel Kalkbrænderi Vej 50, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1903
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.156 kr./år
Alpha
-5.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.947.213 kr.
88.343 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
93.358 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.004.580 kr.
89.367 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris92.7685.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.3434.947.213 kr.-4.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1074.7054.183.458 kr.-19.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median84.9514.757.249 kr.-8.4 %8 comps inden for 250 m, median 58 m væk · high confidence
Comp-engine · P9094.1275.271.097 kr.+1.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.0001.400.000 kr.-73.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.7%
α (alpha)-5.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-3.7%
Gross rental/år89.244 kr.
Salgspris4.947.213 kr.
Profit (1 års hold)-191.563 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.1%
α (alpha)-5.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år129.564 kr.
Salgspris5.145.102 kr.
Profit (1 års hold)46.646 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.1%
α (alpha)-5.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast13.1%
Gross rental/år189.897 kr.
Salgspris5.679.401 kr.
Profit (1 års hold)641.278 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.720 kr.
− Ejerudgifter/år-45.156 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)89.244 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)129.564 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.897 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.947.213 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-280.807 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-5.4%

Mægler

kr/m² (udbud)92.768 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-07-29normal
3.695.000 kr.65.982 kr./m²
1996-06-11normal
275.000 kr.4.911 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.695.000 kr.2025-07-29 · 1 år siden
Udbudspris implicerer40.6% pa
FMV implicerer33.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Gennemrenoveret og lys lejlighed

Gennemrenoveret og lys lejlighed på attraktiv beliggenhedGennemrenoveret 2V’er tæt på Nordhavn St. Den er lys, charmerende og flot renoveret – ja, det er på alle måder en dejlig lejlighed, der nu står til salg på en attraktiv adresse lige om hjørnet fra Nordhavn St.De 56 m2 udgør et oplagt forældrekøb til den studerende, ligesom det kan blive en skøn base for det unge par. Her kan I flytte direkte ind i en lejlighed, der forener klassisk charme og moderne komfort. Plankegulve og stuklofter tilf