← Tilbage til on-market
Niels Hemmingsens Gade 32A, 1. tv
1153 København K · lokalbolig · LokalBolig City / Christianshavn ApS
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV manuelt herover hvis du har et bedre skøn.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
269 m²
Værelser
2
Byggeår
1744
Udbudspris
19.995.000 kr.
Dage på markedet
66d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 269.220 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
19.995.000 kr.
listPris fallback
Investeret
20.116.820 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
20.312.217 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år440.940 kr.
Salgspris19.995.000 kr.
Profit (1 års hold)319.120 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.6%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast9.6%
Gross rental/år653.988 kr.
Salgspris21.394.650 kr.
Profit (1 års hold)1.931.818 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield0.1%
= Total afkast14.3%
Gross rental/år19.291 kr.
Salgspris22.954.260 kr.
Profit (1 års hold)2.856.731 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.368 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.368 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år414.330 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-62.149 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-32.057 kr.
= Net Airbnb/år288.511 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (269) × 12 mdr
= Langtidsleje/år710.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)923.208 kr.
− Ejerudgifter/år-269.220 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)440.940 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)653.988 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)19.291 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris19.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)19.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)19.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+119.970 kr.
= Tx-omkostning121.820 kr.
+ Tilbudspris19.995.000 kr.
= Total investeret20.116.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV19.995.000 kr.
− Investeret-20.116.820 kr.
= Spread-121.820 kr.
÷ Investeret÷ 20.116.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)74.331 kr.
MæglerLokalBolig City / Christianshavn ApS
Typelokalbolig
Mæglerbeskrivelse
Spektakulær lejlighed i det inderste København med privat garage
Spektakulær lejlighed i det inderste København Måske Københavns smukkeste lejlighed uden bopælspligt. Så enkelt kan denne ekstraordinære bolig beskrives. Lejlighedens indre emmer af kvalitet og historie og har et nærmest galleri-agtigt skær over sig. Beliggenheden er blandt Københavns allerbedste, og I kan se frem til at nyde det charmerende liv ved Gråbrødretorv til fulde med base i en bolig langt ud over det sædvanlige; endda med egen garage. I vil som det første bemærke de fritliggende bjælk