Lykkesholms Allé 7A, 1. tv
1902 Frederiksberg C · edc · EDC Poul Erik Bech, Gammel Kongevej
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -11.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 22.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 106.892 | 6.948.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 95.046 | 6.177.998 kr. | -11.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.825 | 4.798.628 kr. | -30.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 97.542 | 6.340.235 kr. | -8.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 108 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 102.634 | 6.671.214 kr. | -4.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.615 | 1.600.000 kr. | -77.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Charmerende lejlighed i baghus med altan på Frederiksberg C
Åbent hus med tilmeldingskrav 20/9 - klik på billede - Område: På en rolig sidegade til Gl. Kongevej finder du denne attraktive beliggenhed midt på Frederiksberg C. Her bor du i kort gåafstand til Søerne, Værnedamsvej og Frederiksberg Allé, hvor et væld af caféer, specialbutikker, restauranter og dagligvareindkøb skaber et levende nærmiljø. Samtidig er der nem adgang til offentlig transport, grønne områder og alt det, der gør Frederiksberg C til et af byens mest eftertragtede kvarterer gennem generationer. Ejendommen: Lejligheden er beliggende i et tilbagetrukket baghus i en klassisk Frederiksberg-ejendom fra 1850. Ejendommen fremstår velholdt og har en sund ejerforening. Her får du adgang til hyggelige fællesarealer med et grønt gårdmiljø, hvor der er plads til ophold, samt afskærmet cykelparkering. Den rolige placering i baghuset giver en fredelig atmosfære, samtidig med at du bor midt på Frederiksberg C. Indretning: Lejligheden byder på 65 veldisponerede kvadratmeter med en god og funktionel planløsning. Boligen rummer et lyst opholdsrum med udgang til en skøn sydøstvendt altan, et godt soveværelse samt et udvidet med separat køkken i 2024 med en delvis åbning mod stuen, som skaber en mere åben og indbydende rumfornemmelse. Badeværelset er ligeledes moderniseret i 2024 og fremstår stilrent med separat bruseniche. De klassiske Frederiksberg-detaljer er bevaret med originale plankegulve, smuk stukkatur og rosetter, som fuldfører boligens charme og karakter. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk