iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Store Strandstræde 11, 2. tv

1255 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.000 kr.
104.403 kr/m²
Vores estimat
6.995.000 kr.
104.403 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 22.7% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1935✓Sol 79✓2. sal✓67 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Store Strandstræde 11, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
67 m²
Værelser
3
Byggeår
1935
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.960 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.995.000 kr.
104.403 kr./m² · fallback
Investeret
7.038.820 kr.
105.057 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.066.670 kr.
105.473 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris104.4036.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM104.4036.995.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering28.3581.900.000 kr.-72.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år115.920 kr.
Salgspris6.995.000 kr.
Profit (1 års hold)72.100 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.8%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.8%
Gross rental/år168.984 kr.
Salgspris7.274.800 kr.
Profit (1 års hold)404.964 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.1%
= Total afkast20.3%
Gross rental/år432.644 kr.
Salgspris8.030.260 kr.
Profit (1 års hold)1.424.084 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år176.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)229.944 kr.
− Ejerudgifter/år-60.960 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)115.920 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)168.984 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)432.644 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.995.000 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-43.820 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)104.403 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-12-05normal
5.700.000 kr.85.075 kr./m²
2022-01-13normal
4.425.000 kr.66.045 kr./m²
2019-10-14normal
3.745.000 kr.55.896 kr./m²
2018-04-13normal
3.250.000 kr.48.507 kr./m²
2017-01-26family
1.800.000 kr.26.866 kr./m²
2009-11-27normal
1.775.000 kr.26.493 kr./m²
1999-05-11normal
904.887 kr.13.506 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.700.000 kr.2025-12-05 · 1 år siden
Udbudspris implicerer22.7% pa
FMV implicerer22.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indbydende lejlighed på fantastiske Store Strandstræde

Lys og indbydende lejlighed med elevator nær NyhavnPå en af Indre Bys mest attraktive adresser – Store Strandstræde – udbydes denne indbydende lejlighed på 67 m2. Her får du en bolig med et skønt lysindfald, flotte materialer og en veldisponeret planløsning – alt sammen på en beliggenhed, hvor nogle af Københavns bedste oplevelser venter lige uden for hoveddøren.Lejligheden er beliggende på anden sal i en velholdt ejendom fra 1935, som præsenterer sig med et klassisk og tidløst udtryk. Ejendomme