← Tilbage til on-market
Teglbrændervej 6, 2. th
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Udbudspris
3.095.000 kr.
85.972 kr/m²
Vores estimat
3.095.000 kr.
85.972 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1935)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·34 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 16.9% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.7%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1935✓Sol 65✓2. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
36 m²
Værelser
2
Byggeår
1935
Udbudspris
3.095.000 kr.
Dage på markedet
34d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.684 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.095.000 kr.
85.972 kr./m² · fallback
Investeret
3.115.420 kr.
86.539 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.118.515 kr.
86.625 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.972 | 3.095.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.972 | 3.095.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.556 | 560.000 kr. | -81.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år44.076 kr.
Salgspris3.095.000 kr.
Profit (1 års hold)23.656 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.5%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år67.404 kr.
Salgspris3.218.800 kr.
Profit (1 års hold)170.784 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.9%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast19.9%
Gross rental/år179.154 kr.
Salgspris3.553.060 kr.
Profit (1 års hold)616.794 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (36) × 12 mdr
= Langtidsleje/år77.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)101.088 kr.
− Ejerudgifter/år-33.684 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)44.076 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)67.404 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.154 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+18.570 kr.
= Tx-omkostning20.420 kr.
+ Tilbudspris3.095.000 kr.
= Total investeret3.115.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.095.000 kr.
− Investeret-3.115.420 kr.
= Spread-20.420 kr.
÷ Investeret÷ 3.115.420 kr.
= Alpha-0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)85.972 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-06-02normal
1.660.000 kr.46.111 kr./m²
2019-03-31normal
1.390.000 kr.38.611 kr./m²
2017-11-01family
750.000 kr.20.833 kr./m²
2014-12-02normal
750.000 kr.20.833 kr./m²
2007-10-02normal
952.500 kr.26.458 kr./m²
2004-02-18normal
750.000 kr.20.833 kr./m²
2000-02-14normal
410.906 kr.11.414 kr./m²
1997-10-01normal
245.370 kr.6.816 kr./m²
1993-10-28normal
165.000 kr.4.583 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 560.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.660.000 kr.2022-06-02 · 4 år siden
Udbudspris implicerer16.9% pa
FMV implicerer16.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og charmerende 2-værelses med åbent køkken-alrum og altan
Lys og charmerende 2-værelses med åbent køkken-alrum og altanPå Teglbrændervej 6, 2.th. venter en lys og indbydende 2-værelses lejlighed, hvor den gode planløsning, de flotte plankegulve og det skønne lysindfald skaber en hjemlig og behagelig atmosfære. Her får du et åbent opholdsrum med køkken og stue i ét, et separat soveværelse samt en hyggelig altan – alt sammen i en bolig, hvor pladsen er udnyttet rigtig godt.Fra entréen træder du direkte ind i boligens naturlige samlingspunkt, hvor køkken