Udbudspris
5.395.000 kr.
94.649 kr/m²
Vores estimat
4.990.515 kr.
87.553 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.5 %
-404.485 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.1 %
Comp-engineP10 74.563 · median 89.170 · P90 100.108 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -8.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -8.1%!Sol 48✓KBH-klassiker 1904✓1. sal✓57 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.553 kr/m² × 57 m² = 4.990.515 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1904
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.152 kr./år
Alpha
-8.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.990.515 kr.
87.553 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
95.249 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.057.548 kr.
88.729 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.649 | 5.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.553 | 4.990.515 kr. | -7.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.563 | 4.250.108 kr. | -21.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 89.170 | 5.082.676 kr. | -5.8 % | 8 comps inden for 250 m, median 65 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 100.108 | 5.706.178 kr. | +5.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.930 | 1.250.000 kr. | -76.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.3%
α (alpha)-8.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-6.3%
Gross rental/år99.228 kr.
Salgspris4.990.515 kr.
Profit (1 års hold)-339.477 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.5%
α (alpha)-8.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-1.5%
Gross rental/år139.242 kr.
Salgspris5.190.136 kr.
Profit (1 års hold)-99.842 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.5%
α (alpha)-8.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år205.364 kr.
Salgspris5.729.111 kr.
Profit (1 års hold)505.256 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år133.380 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)173.394 kr.
− Ejerudgifter/år-34.152 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)99.228 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)139.242 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)205.364 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.990.515 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-438.705 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-8.1%
Mægler
kr/m² (udbud)94.649 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-07-04family
2.692.093 kr.47.230 kr./m²
2021-05-06normal
2.995.000 kr.52.544 kr./m²
2018-02-16normal
2.695.000 kr.47.281 kr./m²
2016-06-12normal
2.320.000 kr.40.702 kr./m²
2014-05-15family
1.395.000 kr.24.474 kr./m²
2010-04-06normal
1.395.000 kr.24.474 kr./m²
2008-10-30normal
1.100.000 kr.19.298 kr./m²
2004-10-13family
910.000 kr.15.965 kr./m²
2001-12-06normal
948.000 kr.16.632 kr./m²
1999-09-08normal
729.000 kr.12.789 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.995.000 kr.2021-05-06 · 5 år siden
Udbudspris implicerer12.5% pa
FMV implicerer10.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Smukke detaljer, vestvendt altan og lave månedlige ejerudgifter!
På Sommerstedgade finder I denne stemningsfulde lejlighed, hvor klassisk Vesterbrocharme møder moderne komfort. Her danner den imponerende loftshøjde, den smukke stuk og de flotte plankegulve rammen om en indbydende bolig med en veldisponeret planløsning og en skøn sydvestvendt altan.Stuen er lys og indbydende med store vinduer, der lader dagslyset strømme ind, og god plads til både sofaarrangement og gæstevenligt spisebord. De klassiske detaljer tilfører rummet masser af karakter, mens loftshøj