Udbudspris
6.848.000 kr.
67.137 kr/m²
Vores estimat
6.848.000 kr.
67.137 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 17.2% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM!102 m² stor✓6. sal✓Sol 100✓Bygget 2006
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
102 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
6.848.000 kr.
Dage på markedet
5d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.920 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.848.000 kr.
67.137 kr./m² · fallback
Investeret
6.890.938 kr.
67.558 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.981.024 kr.
68.441 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.137 | 6.848.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 67.137 | 6.848.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.529 | 2.400.000 kr. | -65.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.9%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år176.760 kr.
Salgspris6.848.000 kr.
Profit (1 års hold)133.822 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast7.0%
Gross rental/år248.364 kr.
Salgspris7.121.920 kr.
Profit (1 års hold)479.346 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år284.372 kr.
Salgspris7.861.504 kr.
Profit (1 års hold)1.254.938 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år238.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)310.284 kr.
− Ejerudgifter/år-61.920 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)176.760 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)248.364 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)284.372 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.848.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.848.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.848.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.088 kr.
= Tx-omkostning42.938 kr.
+ Tilbudspris6.848.000 kr.
= Total investeret6.890.938 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.848.000 kr.
− Investeret-6.890.938 kr.
= Spread-42.938 kr.
÷ Investeret÷ 6.890.938 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)67.137 kr.
MæglerLokalBolig Sydhavn ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-02-06normal
4.250.000 kr.41.667 kr./m²
2012-10-24normal
2.350.000 kr.23.039 kr./m²
2010-04-07normal
2.160.000 kr.21.176 kr./m²
2008-04-03other
2.800.000 kr.27.451 kr./m²
2008-03-28normal
2.600.000 kr.25.490 kr./m²
2006-06-07normal
2.162.100 kr.21.197 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.250.000 kr.2023-02-06 · 3 år siden
Udbudspris implicerer17.2% pa
FMV implicerer17.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor 3-værelses lejlighed med udsigt og lyst
Beliggenheden på Teglholmen sætter stemningen i denne velindrettede 3-værelses lejlighed øverst i bebyggelsen, hvor der er ro og et fint kig til området. Ejendommen fremstår moderne og velholdt, og indenfor får du en gennemtænkt bolig med åbent samspil mellem køkken, spiseplads og stue. Køkkenet har et elegant, nutidigt udtryk, og stuen nyder godt af et flot lysindfald. Planløsningen skaber en behagelig opdeling mellem opholdsrum og de private rum med værelse og et kontor, mens badeværelset er r