← Tilbage til on-market
Houmanns Allé 10, 2. tv
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Udbudspris
3.895.000 kr.
67.155 kr/m²
Vores estimat
4.054.034 kr.
69.897 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.1 %
+159.034 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.4 %
Comp-engineP10 45.644 · median 71.706 · P90 77.139 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 23% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 15.4% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +7%✓α +3.4%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 90✓2. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 69.897 kr/m² × 58 m² = 4.054.034 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.732 kr./år
Alpha
3.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.054.034 kr.
69.897 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
67.590 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.110.072 kr.
70.863 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.155 | 3.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 69.897 | 4.054.034 kr. | +4.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 45.644 | 2.647.329 kr. | -32.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 71.706 | 4.158.947 kr. | +6.8 % | 8 comps inden for 250 m, median 96 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 77.139 | 4.474.036 kr. | +14.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 15.172 | 880.000 kr. | -77.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.5%
α (alpha)3.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år82.548 kr.
Salgspris4.054.034 kr.
Profit (1 års hold)216.362 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.5%
α (alpha)3.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast10.5%
Gross rental/år120.132 kr.
Salgspris4.216.195 kr.
Profit (1 års hold)416.107 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.6%
α (alpha)3.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast22.6%
Gross rental/år170.106 kr.
Salgspris4.654.031 kr.
Profit (1 års hold)903.917 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år125.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)162.864 kr.
− Ejerudgifter/år-42.732 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.548 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)120.132 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)170.106 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.054.034 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread133.814 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha3.4%
Mægler
kr/m² (udbud)67.155 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-12-08normal
2.925.000 kr.50.431 kr./m²
2015-04-23normal
1.475.000 kr.25.431 kr./m²
2007-08-16normal
1.470.000 kr.25.345 kr./m²
2000-03-15family
340.000 kr.5.862 kr./m²
1995-08-21normal
298.000 kr.5.138 kr./m²
1992-02-17normal
255.000 kr.4.397 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 880.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.925.000 kr.2024-12-08 · 2 år siden
Udbudspris implicerer15.4% pa
FMV implicerer17.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
To altaner. Flot lysindfald. Klassiske detaljer. God planløsning
Velkommen til Houmanns Allé 10, 2. tv. Her får du en charmerende og veldisponeret 2-værelses lejlighed, hvor klassiske detaljer kombineres med en funktionel indretning. Boligen byder blandt andet på flotte plankegulve, et skønt lysindfald, et rummeligt soveværelse og ikke mindst to altaner, som giver mulighed for at nyde udelivet fra flere dele af lejligheden. Boligen egner sig perfekt til både parret og enkeltpersonen.LEJLIGHED: Via hoveddøren træder du ind i en central entré, hvorfra der er ad