Vølundsgade 22, 2. th
2200 København N · edc · EDC Poul Erik Bech Nørrebro, København NV
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1907)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.250 | 4.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 81.539 | 4.892.345 kr. | -2.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.199 | 4.091.958 kr. | -18.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 82.301 | 4.938.043 kr. | -1.1 % | 8 comps same_road_250m, median 32 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 89.897 | 5.393.847 kr. | +8.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.000 | 1.200.000 kr. | -76.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 2-værelses med altan
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Lejligheden: I denne skønne lejlighed på Nørrebro får du en velindrettet bolig med et rummeligt soveværelse, en dejlig altan, et stort og lyst køkkenalrum samt et badeværelse med vindue. Du træder direkte ind i entréen, hvor der er god plads til sko og overtøj. Herfra åbner boligen sig op mod det lyse og indbydende køkkenalrum, som byder på smukke plankegulve, stuk, en markant og rustik træsøjle samt direkte udgang til den hyggelige altan. Køkkenet har et charmerende skakternede gulv og er indrettet med god bordplads og rigelig skabsplads – perfekt til dig, der holder af at lave mad. Fra entréen går du til højre ind i det rummelige soveværelse, hvor der er god plads til en stor seng, skrivebord, skabe og øvrigt inventar. Badeværelset er lyst og funktionelt med flisegulv, toilet, bruser og vindue, som sikrer et dejligt naturligt lysindfald. En charmerende lejlighed med klassiske detaljer, en god planløsning og en skøn beliggenhed midt på Nørrebro Ejendommen: Ejendommen fremstår flot og velholdt med fine, klassiske detaljer. Den er opvarmet med fjernvarme og har dørtelefon. Til ejendommen hører desuden en hyggelig lille gård, som kan benyttes af ejendommens beboere. Ejendommen er ved at få renoveret facaden og får også nye vinduer. Området: Vølundsgade er sammen med Baldersgade og Ægirsgade kendt som nogle af områdets hyggeligste gader med vejtræer og smukke, ensartede ejendomme fra begyndelsen af 1900-tallet. Området samler sig omkring Balders Plads, som byder på caféer og tilbagevendende arrangementer såsom koncerter, loppemarkeder og juletræsfest. Skjolds plads metro er kun en kort gåtur væk. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk