Udbudspris
6.195.000 kr.
84.863 kr/m²
Vores estimat
5.694.744 kr.
78.010 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.1 %
-500.256 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.7 %
Comp-engineP10 69.194 · median 78.931 · P90 83.018 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -8.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -8.7%✓Sol 100✓1. sal✓73 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.010 kr/m² × 73 m² = 5.694.744 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
73 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.380 kr./år
Alpha
-8.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.694.744 kr.
78.010 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
85.398 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.779.656 kr.
79.173 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.863 | 6.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.010 | 5.694.744 kr. | -8.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.194 | 5.051.185 kr. | -18.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.931 | 5.761.930 kr. | -7.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 121 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 83.018 | 6.060.291 kr. | -2.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.342 | 1.850.000 kr. | -70.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.7%
α (alpha)-8.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-6.7%
Gross rental/år121.440 kr.
Salgspris5.694.744 kr.
Profit (1 års hold)-417.836 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.9%
α (alpha)-8.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år172.686 kr.
Salgspris5.922.534 kr.
Profit (1 års hold)-138.800 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.2%
α (alpha)-8.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år190.136 kr.
Salgspris6.537.566 kr.
Profit (1 års hold)493.683 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år170.820 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.066 kr.
− Ejerudgifter/år-49.380 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.440 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)172.686 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.136 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.694.744 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-539.276 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-8.7%
Mægler
kr/m² (udbud)84.863 kr.
Mæglerhome Sydhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-04-29normal
2.825.000 kr.38.699 kr./m²
2011-10-18normal
1.800.000 kr.24.658 kr./m²
2006-04-07normal
1.625.000 kr.22.260 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.825.000 kr.2016-04-29 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.2% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor og lys 2V lejlighed med sydvendt altan og smuk udsigt til havneløbet.
Velkommen til Ben Websters Vej 14, 1. th., en stor, lys og veldisponeret 2 værelses lejlighed på 73 m² med en attraktiv beliggenhed på Sluseholmen. Her får du en bolig, hvor den ugenerede udsigt til havneløbet, den rolige placering og den gennemtænkte planløsning går op i en højere enhed.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det store og indbydende køkkenalrum, hvor der er god plads til både spiseafdeling og et hyggeligt opholdsmiljø. Herfra er der direkte udgang til den skønne sydvendte altan