iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 32A, 5. 544

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.495.000 kr.
68.761 kr/m²
Vores estimat
7.902.642 kr.
72.501 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.4 %
+407.642 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.8 %
Comp-engineP10 63.492 · median 70.333 · P90 77.534 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
  • ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1963!109 m² stor✓Comps +2%✓5. sal✓α +4.8%✓Sol 71✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 72.501 kr/m² × 109 m² = 7.902.642 kr.
Islands Brygge 32A, 5. 544

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
109 m²
Værelser
2
Byggeår
1963
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 69.684 kr./år
Alpha
4.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.902.642 kr.
72.501 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
69.191 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.005.435 kr.
73.444 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris68.7617.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM72.5017.902.642 kr.+5.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1063.4926.920.604 kr.-7.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median70.3337.666.268 kr.+2.3 %8 comps inden for 500 m, median 63 m væk · high confidence
Comp-engine · P9077.5348.451.238 kr.+12.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering29.8173.250.000 kr.-56.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.8%
α (alpha)4.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast6.8%
Gross rental/år152.676 kr.
Salgspris7.902.642 kr.
Profit (1 års hold)513.498 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.7%
α (alpha)4.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast11.7%
Gross rental/år219.384 kr.
Salgspris8.218.748 kr.
Profit (1 års hold)896.312 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.6%
α (alpha)4.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.0%
= Total afkast21.6%
Gross rental/år154.044 kr.
Salgspris9.072.233 kr.
Profit (1 års hold)1.684.457 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (109) × 12 mdr
= Langtidsleje/år222.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)289.068 kr.
− Ejerudgifter/år-69.684 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)152.676 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)219.384 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)154.044 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.902.642 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread360.822 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha4.8%

Mægler

kr/m² (udbud)68.761 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-12-03normal
4.880.000 kr.44.771 kr./m²
2013-11-04normal
3.380.000 kr.31.009 kr./m²
2006-01-25normal
3.500.000 kr.32.110 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.880.000 kr.2020-12-03 · 6 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer8.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Kæmpestor altan og privat parkeringsplads

Vil du have et hjem, der skiller sig ud fra mængden på den bedste måde? I Gemini Residence, der udgør et arkitektonisk blikfang centralt på eftertragtede Islands Brygge, udbydes nu en hele 109 m2 lejlighed. Her får du en uforlignelig udsigt over byen, en kæmpestor, solrig altan og et fantastisk lysindfald i inspirerende rammer.Det er ingen overdrivelse at kalde bygningen for Bryggens mest ikoniske ejendom. De tidligere siloer er i dag transformeret til eksklusive lejligheder, der tårner sig op i