iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ved Andebakken 2, 1. tv

2000 Frederiksberg · danbolig · danbolig Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.435.000 kr.
97.054 kr/m²
Vores estimat
5.047.568 kr.
90.135 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.1 %
-387.432 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.7 %
Comp-engineP10 66.708 · median 87.361 · P90 90.452 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1941)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·59 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -10%✗α -7.7%✓KBH-klassiker 1941✓Sol 82✓1. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 90.135 kr/m² × 56 m² = 5.047.568 kr.
Ved Andebakken 2, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1941
Udbudspris
5.435.000 kr.
Dage på markedet
59d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.460 kr./år
Alpha
-7.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.047.568 kr.
90.135 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.469.460 kr.
97.669 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.111.708 kr.
91.280 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris97.0545.435.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM90.1355.047.568 kr.-7.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1066.7083.735.639 kr.-31.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.3614.892.224 kr.-10.0 %8 comps inden for 500 m, median 46 m væk · high confidence
Comp-engine · P9090.4525.065.295 kr.-6.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.2141.300.000 kr.-76.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.9%
α (alpha)-7.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-5.9%
Gross rental/år96.660 kr.
Salgspris5.047.568 kr.
Profit (1 års hold)-325.232 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.2%
α (alpha)-7.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-1.2%
Gross rental/år138.996 kr.
Salgspris5.249.471 kr.
Profit (1 års hold)-80.993 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.9%
α (alpha)-7.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast10.9%
Gross rental/år207.342 kr.
Salgspris5.794.608 kr.
Profit (1 års hold)532.490 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år141.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)183.456 kr.
− Ejerudgifter/år-44.460 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)96.660 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)138.996 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)207.342 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.435.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.435.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.435.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.610 kr.
= Tx-omkostning34.460 kr.
+ Tilbudspris5.435.000 kr.
= Total investeret5.469.460 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.047.568 kr.
− Investeret-5.469.460 kr.
= Spread-421.892 kr.
÷ Investeret÷ 5.469.460 kr.
= Alpha-7.7%

Mægler

kr/m² (udbud)97.054 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-01-21normal
2.845.000 kr.50.804 kr./m²
2016-09-18normal
2.495.000 kr.44.554 kr./m²
2003-04-07normal
1.416.147 kr.25.288 kr./m²
2000-07-23normal
826.500 kr.14.759 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.845.000 kr.2018-01-21 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer7.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys, gennem renoveret toværelses med to altaner 100 meter fra Frederiksberg have

Ved Andedammen er en kuriøs, lille passage mellem Smallegade og Howitzvej - bilfri og ganske fredelig. Til den ene side ligger Smallegade, Frederiksberg Rådhus og Frederiksberg Have, og til den anden side Howitzvej, CBS, Den Grønne Sti, metroen og Frederiksberg Centret. En drømme-placering med andre ord, der nu kan blive din nye base som ejer af denne flot renoverede toværelses lejlighed med nyere køkken og badeværelse samt to altaner. Velkommen til!Lejligheden ligger på første sal og blev opdat