Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·49 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -8.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 13.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -8.9%✓4. sal✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓60 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.553 kr/m² × 60 m² = 3.753.165 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
4.095.000 kr.
Dage på markedet
49d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.964 kr./år
Alpha
-8.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.753.165 kr.
62.553 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.121.420 kr.
68.690 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.805.916 kr.
63.432 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.095.000 kr.
68.250 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.753.165 kr.
62.553 kr./m²
-8.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.050.000 kr.
17.500 kr./m²
-74.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.1%
α (alpha)-8.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-7.1%
Gross rental/år77.436 kr.
Salgspris3.753.165 kr.
Profit (1 års hold)-290.819 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.8%
α (alpha)-8.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år114.156 kr.
Salgspris4.015.887 kr.
Profit (1 års hold)8.623 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.2%
α (alpha)-8.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast10.2%
Gross rental/år178.764 kr.
Salgspris4.308.633 kr.
Profit (1 års hold)365.977 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-44.964 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.436 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)114.156 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.764 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.570 kr.
= Tx-omkostning26.420 kr.
+ Tilbudspris4.095.000 kr.
= Total investeret4.121.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.753.165 kr.
− Investeret-4.121.420 kr.
= Spread-368.255 kr.
÷ Investeret÷ 4.121.420 kr.
= Alpha-8.9%
Mægler
kr/m² (udbud)68.250 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-02-28normal
1.935.000 kr.32.250 kr./m²
2014-10-13normal
1.150.000 kr.19.167 kr./m²
2013-08-06normal
1.275.000 kr.21.250 kr./m²
2010-12-06normal
975.000 kr.16.250 kr./m²
2000-05-15normal
658.574 kr.10.976 kr./m²
1999-04-09normal
576.000 kr.9.600 kr./m²
1998-04-16normal
495.849 kr.8.264 kr./m²
1997-09-01normal
344.000 kr.5.733 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.935.000 kr.2020-02-28 · 6 år siden
Udbudspris implicerer13.3% pa
FMV implicerer11.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lysfyldt 2-værelses lejlighed på 60 m²
Denne charmerende og velindrettede ejerlejlighed på 60 m² kombinerer klassisk københavnerstemning med moderne komfort på fineste vis. Boligen er beliggende i en velholdt ejendom fra 1932 og fremstår med et stilrent og harmonisk udtryk, hvor originale detaljer og nutidige løsninger går hånd i hånd. De store vinduespartier inviterer dagslyset indenfor og skaber en lys og behagelig atmosfære, som smukt fremhæver de originale trægulve og boligens autentiske karakter. Planløsningen er gennemtænkt ned