Udbudspris
3.995.000 kr.
66.583 kr/m²
Vores estimat
4.257.090 kr.
70.952 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.6 %
+262.090 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.9 %
Comp-engineP10 57.991 · median 63.382 · P90 71.515 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·109 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.8% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -5%✓4. sal✓α +5.9%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓60 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.952 kr/m² × 60 m² = 4.257.090 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
109d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.964 kr./år
Alpha
5.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.257.090 kr.
70.952 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
67.014 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.306.835 kr.
71.781 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 66.583 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.952 | 4.257.090 kr. | +6.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.991 | 3.479.436 kr. | -12.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 63.382 | 3.802.896 kr. | -4.8 % | 8 comps inden for 250 m, median 48 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 71.515 | 4.290.915 kr. | +7.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.500 | 1.050.000 kr. | -73.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.8%
α (alpha)5.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast7.8%
Gross rental/år77.436 kr.
Salgspris4.257.090 kr.
Profit (1 års hold)313.706 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.7%
α (alpha)5.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast12.7%
Gross rental/år114.156 kr.
Salgspris4.427.374 kr.
Profit (1 års hold)520.710 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.1%
α (alpha)5.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast25.1%
Gross rental/år178.764 kr.
Salgspris4.887.139 kr.
Profit (1 års hold)1.045.083 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-44.964 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.436 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)114.156 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.764 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.257.090 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread236.270 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha5.9%
Mægler
kr/m² (udbud)66.583 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-02-28normal
1.935.000 kr.32.250 kr./m²
2014-10-13normal
1.150.000 kr.19.167 kr./m²
2013-08-06normal
1.275.000 kr.21.250 kr./m²
2010-12-06normal
975.000 kr.16.250 kr./m²
2000-05-15normal
658.574 kr.10.976 kr./m²
1999-04-09normal
576.000 kr.9.600 kr./m²
1998-04-16normal
495.849 kr.8.264 kr./m²
1997-09-01normal
344.000 kr.5.733 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.935.000 kr.2020-02-28 · 6 år siden
Udbudspris implicerer12.8% pa
FMV implicerer14.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lysfyldt 2-værelses lejlighed på 60 m²
Denne charmerende og velindrettede ejerlejlighed på 60 m² kombinerer klassisk københavnerstemning med moderne komfort på fineste vis. Boligen er beliggende i en velholdt ejendom fra 1932 og fremstår med et stilrent og harmonisk udtryk, hvor originale detaljer og nutidige løsninger går hånd i hånd. De store vinduespartier inviterer dagslyset indenfor og skaber en lys og behagelig atmosfære, som smukt fremhæver de originale trægulve og boligens autentiske karakter. Planløsningen er gennemtænkt ned