Udbudspris
3.999.000 kr.
55.542 kr/m²
Vores estimat
3.999.000 kr.
55.542 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 49.483 · median 56.487 · P90 62.472 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps ligger langt væk
Top-pick score
41/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 5.3% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1979) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1979✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 95✓1. sal✓72 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
1979
Udbudspris
3.999.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.532 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.999.000 kr.
55.542 kr./m² · fallback
Investeret
4.024.844 kr.
55.901 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.086.618 kr.
56.759 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 55.542 | 3.999.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 55.542 | 3.999.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 49.483 | 3.562.793 kr. | -10.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 56.487 | 4.067.089 kr. | +1.7 % | 8 comps samme postnummer, median 2117 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 62.472 | 4.497.978 kr. | +12.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 13.889 | 1.000.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år113.988 kr.
Salgspris3.999.000 kr.
Profit (1 års hold)88.144 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.0%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år160.644 kr.
Salgspris4.158.960 kr.
Profit (1 års hold)294.760 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år171.306 kr.
Salgspris4.590.852 kr.
Profit (1 års hold)737.314 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.176 kr.
− Ejerudgifter/år-41.532 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.988 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)160.644 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)171.306 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.999.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.999.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.999.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.994 kr.
= Tx-omkostning25.844 kr.
+ Tilbudspris3.999.000 kr.
= Total investeret4.024.844 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.999.000 kr.
− Investeret-4.024.844 kr.
= Spread-25.844 kr.
÷ Investeret÷ 4.024.844 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)55.542 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2001-06-01normal
1.109.880 kr.15.415 kr./m²
1997-06-26normal
630.000 kr.8.750 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.109.880 kr.2001-06-01 · 25 år siden
Udbudspris implicerer5.3% pa
FMV implicerer5.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og indbydende ejerlejlighed med stor altan
I det rolige og charmerende Emdrup udbyder vi nu denne indbydende ejerlejlighed, hvor en gennemtænkt planløsning, lyse rum og en stor sydøstvendt altan danner rammen om en hverdag med plads til både afslapning og samvær.Fra entréen, der byder på et stort og praktisk skab, træder du ind i en bolig, hvor kvadratmeterne er udnyttet på bedste vis. Soveværelset har et imponerende stort vindue, som lader dagslyset strømme ind og tilfører rummet en behagelig varme. Her er desuden plads til at indrette