Udbudspris
4.350.000 kr.
60.417 kr/m²
Vores estimat
4.350.000 kr.
60.417 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 49.483 · median 56.487 · P90 62.472 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps ligger langt væk
Top-pick score
34/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 5.6% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1979) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1979✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 95✓1. sal✓72 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
1979
Udbudspris
4.350.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.676 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.350.000 kr.
60.417 kr./m² · fallback
Investeret
4.377.950 kr.
60.805 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.429.417 kr.
61.520 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 60.417 | 4.350.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 60.417 | 4.350.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 49.483 | 3.562.793 kr. | -18.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 56.487 | 4.067.089 kr. | -6.5 % | 8 comps samme postnummer, median 2117 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 62.472 | 4.497.978 kr. | +3.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 13.889 | 1.000.000 kr. | -77.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år107.844 kr.
Salgspris4.350.000 kr.
Profit (1 års hold)79.894 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast6.9%
Gross rental/år154.500 kr.
Salgspris4.524.000 kr.
Profit (1 års hold)300.550 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.9%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast17.9%
Gross rental/år165.162 kr.
Salgspris4.993.800 kr.
Profit (1 års hold)781.012 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.176 kr.
− Ejerudgifter/år-47.676 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)107.844 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)154.500 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)165.162 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.350.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.350.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.350.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.100 kr.
= Tx-omkostning27.950 kr.
+ Tilbudspris4.350.000 kr.
= Total investeret4.377.950 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.350.000 kr.
− Investeret-4.377.950 kr.
= Spread-27.950 kr.
÷ Investeret÷ 4.377.950 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)60.417 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet Nord
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2001-06-01normal
1.109.880 kr.15.415 kr./m²
1997-06-26normal
630.000 kr.8.750 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.109.880 kr.2001-06-01 · 25 år siden
Udbudspris implicerer5.6% pa
FMV implicerer5.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Sydvendt altan, der er overdækket og som giver dig et skønt uderum!
Sydvendt have/terrasse med delvist overdækkede træterrasse giver dig et skønt uderum.Her tilbydes en god kombination af moderne bekvemmeligheder og charmerende udendørsarealer.Det er en stor og veldisponeret 2-værelses lejlighed med en rigtig god planløsning. Den store og rummelige stue har rigtig god plads til både spise- og sofaafdeling og leder du efter en 3-værelses lejlighed, er lejligheden her derfor også en oplagt mulighed.En beliggenhed, der kombinerer rolige omgivelser med nærhed til by