← Tilbage til on-market
Andreas Bjørns Gade 1, 2. tv
1428 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Udbudspris
7.350.000 kr.
102.083 kr/m²
Vores estimat
6.862.460 kr.
95.312 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.6 %
-487.540 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.2 %
Comp-engineP10 71.058 · median 86.520 · P90 92.385 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1905)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·167 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·α -7.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -7.2%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1905✓Sol 92✓2. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 95.312 kr/m² × 72 m² = 6.862.460 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1905
Udbudspris
7.350.000 kr.
Dage på markedet
167d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.420 kr./år
Alpha
-7.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.862.460 kr.
95.312 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.395.950 kr.
102.722 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.957.525 kr.
96.632 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 102.083 | 7.350.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 95.312 | 6.862.460 kr. | -6.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.058 | 5.116.196 kr. | -30.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 86.520 | 6.229.474 kr. | -15.2 % | 8 comps inden for 1 km, median 590 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 92.385 | 6.651.704 kr. | -9.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.611 | 1.700.000 kr. | -76.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.3%
α (alpha)-7.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-5.3%
Gross rental/år138.660 kr.
Salgspris6.862.460 kr.
Profit (1 års hold)-394.830 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.6%
α (alpha)-7.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år195.684 kr.
Salgspris7.136.958 kr.
Profit (1 års hold)-63.308 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.6%
α (alpha)-7.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.0%
= Total afkast13.6%
Gross rental/år442.184 kr.
Salgspris7.878.104 kr.
Profit (1 års hold)924.338 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år190.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)247.104 kr.
− Ejerudgifter/år-51.420 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.660 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)195.684 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)442.184 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.350.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.350.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.350.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.100 kr.
= Tx-omkostning45.950 kr.
+ Tilbudspris7.350.000 kr.
= Total investeret7.395.950 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.862.460 kr.
− Investeret-7.395.950 kr.
= Spread-533.490 kr.
÷ Investeret÷ 7.395.950 kr.
= Alpha-7.2%
Mægler
kr/m² (udbud)102.083 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-12-19family
4.695.000 kr.65.208 kr./m²
2021-07-27normal
4.695.000 kr.65.208 kr./m²
2014-09-17family
1.520.000 kr.21.111 kr./m²
2012-10-10normal
2.350.000 kr.32.639 kr./m²
2008-05-27normal
2.510.000 kr.34.861 kr./m²
2005-09-29other
1.200.000 kr.16.667 kr./m²
2005-07-24normal
2.175.000 kr.30.208 kr./m²
1999-06-07normal
1.240.000 kr.17.222 kr./m²
1997-12-22normal
835.631 kr.11.606 kr./m²
1995-02-10normal
510.000 kr.7.083 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.695.000 kr.2021-07-27 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.4% pa
FMV implicerer7.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3'ER MED ALTAN OG STORT BADEVÆRELSE
Velkommen til Andreas Bjørns Gade 1, 2. tv. – en charmerende og veldisponeret 3-værelses lejlighed på en særdeles attraktiv beliggenhed i hjertet af Christianshavn.Lejligheden fremstår i flot stand og byder på en gennemtænkt planløsning, der gør den ideel for både den enlige, parret eller som delelejlighed. Den rummelige stue er lejlighedens naturlige samlingspunkt med et skønt lysindfald og direkte udgang til en dejlig altan. Her er der plads til både afslapning og hyggelige stunder. I åben for