← Tilbage til on-market
Andreas Bjørns Gade 1, 2. tv
1428 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
FMV fra iBuyReal AVM· 91.766 kr/m² × 72 m² = 6.607.147 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1905
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.820 kr./år
Alpha
-12.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.607.147 kr.
XGBoost prediction
Investeret
7.541.820 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.704.331 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.5%
α (alpha)-12.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-10.5%
Gross rental/år139.260 kr.
Salgspris6.607.147 kr.
Profit (1 års hold)-795.413 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.8%
α (alpha)-12.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år196.284 kr.
Salgspris7.069.647 kr.
Profit (1 års hold)-275.889 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.3%
α (alpha)-12.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.9%
= Total afkast8.3%
Gross rental/år442.784 kr.
Salgspris7.585.005 kr.
Profit (1 års hold)485.969 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år190.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)247.104 kr.
− Ejerudgifter/år-50.820 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)139.260 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)196.284 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)442.784 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.607.147 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-934.673 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-12.4%
Mægler
kr/m² (udbud)104.097 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Mæglerbeskrivelse
3'ER MED ALTAN OG STORT BADEVÆRELSE
Velkommen til Andreas Bjørns Gade 1, 2. tv. – en charmerende og veldisponeret 3-værelses lejlighed på en særdeles attraktiv beliggenhed i hjertet af Christianshavn.Lejligheden fremstår i flot stand og byder på en gennemtænkt planløsning, der gør den ideel for både den enlige, parret eller som delelejlighed. Den rummelige stue er lejlighedens naturlige samlingspunkt med et skønt lysindfald og direkte udgang til en dejlig altan. Her er der plads til både afslapning og hyggelige stunder. I åben for