← Tilbage til on-market
Andreas Bjørns Gade 1, 2. tv
1428 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1905)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·107 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -13.3%✓KBH-klassiker 1905✓Sol 92✓2. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.828 kr/m² × 72 m² = 6.539.627 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1905
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
107d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.420 kr./år
Alpha
-13.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.539.627 kr.
90.828 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
104.748 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.636.617 kr.
92.175 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.495.000 kr.
104.097 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.539.627 kr.
90.828 kr./m²
-12.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
23.611 kr./m²
-77.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.4%
α (alpha)-13.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-11.4%
Gross rental/år138.660 kr.
Salgspris6.539.627 kr.
Profit (1 års hold)-863.533 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.7%
α (alpha)-13.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-3.7%
Gross rental/år195.684 kr.
Salgspris6.997.401 kr.
Profit (1 års hold)-348.735 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.4%
α (alpha)-13.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.9%
= Total afkast7.4%
Gross rental/år442.184 kr.
Salgspris7.507.492 kr.
Profit (1 års hold)407.856 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år190.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)247.104 kr.
− Ejerudgifter/år-51.420 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.660 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)195.684 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)442.184 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.539.627 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-1.002.193 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-13.3%
Mægler
kr/m² (udbud)104.097 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-12-19family
4.695.000 kr.65.208 kr./m²
2021-07-27normal
4.695.000 kr.65.208 kr./m²
2014-09-17family
1.520.000 kr.21.111 kr./m²
2012-10-10normal
2.350.000 kr.32.639 kr./m²
2008-05-27normal
2.510.000 kr.34.861 kr./m²
2005-09-29other
1.200.000 kr.16.667 kr./m²
2005-07-24normal
2.175.000 kr.30.208 kr./m²
1999-06-07normal
1.240.000 kr.17.222 kr./m²
1997-12-22normal
835.631 kr.11.606 kr./m²
1995-02-10normal
510.000 kr.7.083 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.695.000 kr.2021-07-27 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.8% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3'ER MED ALTAN OG STORT BADEVÆRELSE
Velkommen til Andreas Bjørns Gade 1, 2. tv. – en charmerende og veldisponeret 3-værelses lejlighed på en særdeles attraktiv beliggenhed i hjertet af Christianshavn.Lejligheden fremstår i flot stand og byder på en gennemtænkt planløsning, der gør den ideel for både den enlige, parret eller som delelejlighed. Den rummelige stue er lejlighedens naturlige samlingspunkt med et skønt lysindfald og direkte udgang til en dejlig altan. Her er der plads til både afslapning og hyggelige stunder. I åben for