iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Marthagade 6, 1. th

2100 København Ø · realmaeglerne · RealMæglerne Østerbro ApS Ejendomsmægler

Åbn pitch-view
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·α -11.9% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -11.9%KBH-klassiker 1906Sol 951. sal58 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 76.332 kr/m² × 58 m² = 4.427.263 kr.
Marthagade 6, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1906
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
22d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.772 kr./år
Alpha
-11.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.427.263 kr.
76.332 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
86.669 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.492.884 kr.
77.464 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.995.000 kr.
86.121 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.427.263 kr.
76.332 kr./m²
-11.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.300.000 kr.
22.414 kr./m²
-74.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.0%
α (alpha)-11.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-10.0%
Gross rental/år94.428 kr.
Salgspris4.427.263 kr.
Profit (1 års hold)-505.129 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.2%
α (alpha)-11.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-2.2%
Gross rental/år136.188 kr.
Salgspris4.737.171 kr.
Profit (1 års hold)-153.461 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.7%
α (alpha)-11.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast6.7%
Gross rental/år190.281 kr.
Salgspris5.082.498 kr.
Profit (1 års hold)245.959 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.960 kr.
− Ejerudgifter/år-44.772 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.428 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)136.188 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.281 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.427.263 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-599.557 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-11.9%

Mægler

kr/m² (udbud)86.121 kr.
MæglerRealMæglerne Østerbro ApS Ejendomsmægler
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-08-31normal
3.050.000 kr.52.586 kr./m²
2014-10-15normal
1.797.000 kr.30.983 kr./m²
2014-05-05normal
1.650.000 kr.28.448 kr./m²
2009-06-20normal
816.457 kr.14.077 kr./m²
2008-10-17normal
1.500.000 kr.25.862 kr./m²
2005-05-13family
1.215.000 kr.20.948 kr./m²
2004-03-16normal
1.150.000 kr.19.828 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.050.000 kr.2021-08-31 · 5 år siden
Udbudspris implicerer10.4% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indbydende 2-værelses lejlighed med imponerende loftshøjde

Her får du en særdeles indbydende bolig, der fremstår i rigtig pæn og velholdt stand med en skøn kombination af klassisk charme og moderne komfort. Boligen byder på en veldisponeret planløsning, hvor kvadratmeterne er udnyttet optimalt, og hvor rummene opleves både lyse og harmoniske. Fra entréen er der adgang til boligens centrale fordelingsareal, som binder hjemmet naturligt sammen. Det rummelige køkken fremstår lyst og funktionelt med god skabsplads og fine arbejdsforhold, mens der samtidig er plads til hverdagens samvær. Den hyggelige stue er boligens naturlige opholdsrum med et dejligt lysindfald og god plads til både sofaarrangement og spiseafdeling. Klassiske detaljer og den behagelige loftshøjde bidrager til en varm og charmerende atmosfære. Soveværelset har en god størrelse og tilbyder god opbevaringsplads. Badeværelset er pænt og velholdt med en funktionel indretning. Fra soveværelset er der adgang til boligens velholdte badeværelse. Samlet set er der tale om en yderst velindrettet bolig med en attraktiv rumfordeling, flotte detaljer og en indflytningsklar stand. Her får du et hjem med masser af charme, god komfort og en indretning, der fungerer optimalt i hverdagen. Ejendommen er en klassisk Østerbro-ejendom som kombinerer klassiske detaljer og charme. Ejendommen har tilmed et hyggeligt gårdmiljø. Boligen ligger attraktivt på Østerbro, et af Københavns mest eftertragtede og stemningsfulde kvarterer. Området er rummer klassiske ejendomme, grønne omgivelser og hyggelige gademiljøer, hvor caféer, specialbutikker og dagligvareindkøb ligger lige i nærheden. Fra boligen er der kort afstand til Fælledparken og Kildevældsparken, som indbyder til løbeture, afslapning og udendørs aktiviteter, ligesom Østerbrogade byder på et bredt udvalg af butikker, restauranter og caféer.