Udbudspris
4.795.000 kr.
82.672 kr/m²
Vores estimat
4.495.444 kr.
77.508 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.2 %
-299.556 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.8 %
Comp-engineP10 72.670 · median 80.338 · P90 89.454 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·α -6.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -3%✗α -6.8%✓KBH-klassiker 1906✓Sol 95✓1. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.508 kr/m² × 58 m² = 4.495.444 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1906
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 35.352 kr./år
Alpha
-6.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.495.444 kr.
77.508 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
83.200 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.570.022 kr.
78.793 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.672 | 4.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.508 | 4.495.444 kr. | -6.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.670 | 4.214.884 kr. | -12.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 80.338 | 4.659.612 kr. | -2.8 % | 8 comps inden for 250 m, median 35 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 89.454 | 5.188.348 kr. | +8.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.414 | 1.300.000 kr. | -72.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.7%
α (alpha)-6.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-4.7%
Gross rental/år103.848 kr.
Salgspris4.495.444 kr.
Profit (1 års hold)-226.328 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.2%
α (alpha)-6.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år145.608 kr.
Salgspris4.675.262 kr.
Profit (1 års hold)-4.750 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.1%
α (alpha)-6.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast12.1%
Gross rental/år199.701 kr.
Salgspris5.160.770 kr.
Profit (1 års hold)534.851 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)180.960 kr.
− Ejerudgifter/år-35.352 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)103.848 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)145.608 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)199.701 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.495.444 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-330.176 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-6.8%
Mægler
kr/m² (udbud)82.672 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-08-31normal
3.050.000 kr.52.586 kr./m²
2014-10-15normal
1.797.000 kr.30.983 kr./m²
2014-05-05normal
1.650.000 kr.28.448 kr./m²
2009-06-20normal
816.457 kr.14.077 kr./m²
2008-10-17normal
1.500.000 kr.25.862 kr./m²
2005-05-13family
1.215.000 kr.20.948 kr./m²
2004-03-16normal
1.150.000 kr.19.828 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.050.000 kr.2021-08-31 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Ægte Østerbro charme på en rolig adresse tæt på natur
Charmerende og indflytningsklar i ægte Østerbro stilTæt på S-toget og stranden ved Svanemøllen, med Kildevældsparken lige over vejen og Fælledparken i gåafstand. Dér finder du en nydelig lejlighed, hvor alle Østerbros tilbud folder sig ud i nærheden, mens resten af byen nås på cykel.Boligen er beliggende på 1. sal og henvender sig til både unge og ældre par og singler, der drømmer om tidløs charme og en attraktiv beliggenhed. Detaljer som højt til loftet, plankegulve, stuk og loftrosetter møder