Wilkensvej 15, 1. tv

2000 Frederiksberg · other · KUNLejligheder

Åbn pitch-view

Udbudspris

6.650.000 kr.

77.326 kr/m²

Vores estimat

6.650.000 kr.

77.326 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

50/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet13/25

Data-freshness12/20

Bydel15/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Tier-A bydel (frederiksberg)
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Betonbyggeri-æra (1979) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 2

✗Beton 1979✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 92✓1. sal✓86 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Frederiksberg

kvm

86 m²

Værelser

Byggeår

1979

Udbudspris

6.650.000 kr.

Dage på markedet

11d

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.750 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 210

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 53.328 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

6.650.000 kr.

77.326 kr./m² · fallback

Investeret

6.691.750 kr.

77.811 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

6.770.917 kr.

78.732 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	77.326	6.650.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	77.326	6.650.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	19.186	1.650.000 kr.	-75.2 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.8%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.4%

= Total afkast1.8%

Gross rental/år163.392 kr.

Salgspris6.650.000 kr.

Profit (1 års hold)121.642 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.8%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield3.4%

= Total afkast6.8%

Gross rental/år228.408 kr.

Salgspris6.916.000 kr.

Profit (1 års hold)452.658 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

18.8%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.6%

= Total afkast18.8%

Gross rental/år310.164 kr.

Salgspris7.634.200 kr.

Profit (1 års hold)1.252.614 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år511.000 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-76.650 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.

= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr

× kvm (86) × 12 mdr

= Langtidsleje/år216.720 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)281.736 kr.

− Ejerudgifter/år-53.328 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)163.392 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)228.408 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)310.164 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.650.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)6.650.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.650.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+39.900 kr.

= Tx-omkostning41.750 kr.

+ Tilbudspris6.650.000 kr.

= Total investeret6.691.750 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.650.000 kr.

− Investeret-6.691.750 kr.

= Spread-41.750 kr.

÷ Investeret÷ 6.691.750 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)77.326 kr.

MæglerKUNLejligheder

Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2018-06-13normal

3.445.000 kr.40.058 kr./m²

2005-06-29family

1.400.000 kr.16.279 kr./m²

2001-11-04normal

1.390.000 kr.16.163 kr./m²

1994-04-27normal

587.223 kr.6.828 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

3.445.000 kr.2018-06-13 · 8 år siden

Udbudspris implicerer8.6% pa

FMV implicerer8.6% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Gennemgående lysindfald og ugeneret beliggenhed uden direkte indblik

KVARTERET På skønne Frederiksberg får I en attraktiv beliggenhed med det hele inden for rækkevidde. Her bor I tæt på Frederiksberg Centret, CBS og Frederiksberg Have, ligesom området byder på et væld af hyggelige caféer, specialbutikker og gode indkøbsmuligheder. Der er blot få minutters gang til både Lindevang og Fasanvej Metro, som giver jer nem og hurtig adgang til resten af København. Her får I med andre ord en beliggenhed, hvor byliv, bekvemmelighed og grønne åndehuller går hånd i hånd. EJE