Udbudspris
4.495.000 kr.
69.154 kr/m²
Vores estimat
4.551.220 kr.
70.019 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.3 %
+56.220 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.6 %
Comp-engineP10 57.772 · median 65.764 · P90 86.074 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1961) — lavere standard
- ·Seller CAGR 32.2% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗Beton 1961!Comps usikre (8)!α +0.6%✓4. sal✓Sol 100✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.019 kr/m² × 65 m² = 4.551.220 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1961
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.760 kr./år
Alpha
0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.551.220 kr.
70.019 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
69.597 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.625.656 kr.
71.164 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.154 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.019 | 4.551.220 kr. | +1.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.772 | 3.755.200 kr. | -16.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 65.764 | 4.274.675 kr. | -4.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 72 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 86.074 | 5.594.782 kr. | +24.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.231 | 1.250.000 kr. | -72.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.9%
α (alpha)0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast2.9%
Gross rental/år104.040 kr.
Salgspris4.551.220 kr.
Profit (1 års hold)131.440 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.0%
α (alpha)0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast8.0%
Gross rental/år153.180 kr.
Salgspris4.733.269 kr.
Profit (1 års hold)362.629 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.7%
α (alpha)0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast19.7%
Gross rental/år192.042 kr.
Salgspris5.224.801 kr.
Profit (1 års hold)893.023 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-59.760 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.040 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)153.180 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.042 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.551.220 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread27.400 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)69.154 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-05-02normal
3.400.000 kr.52.308 kr./m²
2018-06-18normal
2.295.000 kr.35.308 kr./m²
2017-03-28normal
1.800.000 kr.27.692 kr./m²
2007-10-03normal
1.280.000 kr.19.692 kr./m²
2000-12-14normal
633.579 kr.9.747 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.400.000 kr.2025-05-02 · 1 år siden
Udbudspris implicerer32.2% pa
FMV implicerer33.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…