iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Pile Alle 5B, 2. 1

2000 Frederiksberg · other · Gitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.595.000 kr.
90.474 kr/m²
Vores estimat
8.595.000 kr.
90.474 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 56.634 · median 77.006 · P90 86.925 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·137 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1975) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
2 · ! 2 · 2
Beton 1975α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVMSol 902. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Pile Alle 5B, 2. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
95 m²
Værelser
3
Byggeår
1975
Udbudspris
8.595.000 kr.
Dage på markedet
137d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.632 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.595.000 kr.
90.474 kr./m² · fallback
Investeret
8.648.420 kr.
91.036 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.709.660 kr.
91.681 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris90.4748.595.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM90.4748.595.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1056.6345.380.227 kr.-37.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median77.0067.315.528 kr.-14.9 %8 comps samme postnummer, median 292 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9086.9258.257.853 kr.-3.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering27.3682.600.000 kr.-69.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år168.768 kr.
Salgspris8.595.000 kr.
Profit (1 års hold)115.348 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år240.588 kr.
Salgspris8.938.800 kr.
Profit (1 års hold)530.968 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år292.860 kr.
Salgspris9.867.060 kr.
Profit (1 års hold)1.511.500 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (95) × 12 mdr
= Langtidsleje/år239.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)311.220 kr.
− Ejerudgifter/år-70.632 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)168.768 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)240.588 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)292.860 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+51.570 kr.
= Tx-omkostning53.420 kr.
+ Tilbudspris8.595.000 kr.
= Total investeret8.648.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.595.000 kr.
− Investeret-8.648.420 kr.
= Spread-53.420 kr.
÷ Investeret÷ 8.648.420 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)90.474 kr.
MæglerGitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-05-08normal
5.595.000 kr.58.895 kr./m²
2020-02-22normal
4.450.000 kr.46.842 kr./m²
2003-05-28normal
2.285.000 kr.24.053 kr./m²
1998-02-23normal
1.399.250 kr.14.729 kr./m²
1996-05-25normal
1.087.150 kr.11.444 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.595.000 kr.2021-05-08 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer9.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

PANORAMAUDSIGT OVER FREDERIKSBERG HAVE, ELEVATOR, PRIVAT PARKERING OG 12 KVM. SOLRIG VESTVENDT TERRASSE. 

Drømmer du om en eksklusiv lejlighed med en af Frederiksbergs mest eftertragtede beliggenheder og en udsigt, de færreste kan matche? Her får du en sjældent udbudt bolig, hvor lys og beliggenhed går op i en højere enhed. De imponerende vinduespartier langs hele facaden inviterer dagslyset indenfor og skaber en helt særlig atmosfære, mens den fantastiske panoramaudsigt over Frederiksberg Have danner en smuk kulisse til hverdagen. Lejligheden er optimalt indrettet med en rummelig entré med indbyggede skabe og et skønt opholdsmiljø, hvor den store stue ligger i åben forbindelse med det flotte køkken-alrum fra HTH. Fra stuen træder du direkte ud på den store, overdækkede terrasse på 12 m² – et ekstra uderum, hvor du kan nyde eftermiddagssolen, udsigten til de grønne omgivelser. Boligen fuldendes af et flot nyrenoveret badeværelse fra 2024 samt to gode og rolige soveværelser mod gården. Det ene værelse er opgraderet med en charmerende New Yorker-væg, som giver et moderne og eksklusivt udtryk. Man bliver noget overrasket, når man kommer igennem porten til Slotsgården og træder ind på en aflukket grund, hvor udsigten er betagende, og roen er iørefaldende. Man overraskes af fuglekvidren, lys og luft, mens byens puls synes langt væk. Ejendommen er beliggende i en af det mest eftertragtede områder på Frederiksberg, hvor man lige om hjørnet finder man både Frederiksberg Have, KBs tennisbaner, det kulturelle teatermiljø på Frederiksberg Allé og det lækre indkøbsstrøg på Gammel Kongevej med gastronomiske oplevelser og delkatesseforretninger. Ejendommen er opført efter alle kunstens regler med elevator, underjordisk og aflåst parkeringskælder, store solrige altaner, ekstra parkeringspladser til gæster foran ejendommen samt et lækkert gårdmiljø med swimmingpool, omklædningsrum, legeplads og gode muligheder for at solbade eller blot nyde roen og udsigten. Ejendommen har en vicevært tilknyttet foreningen, og her er altid utrolig pænt og velholdt på ejendommens fællesarealer. I den underjordiske parkeringskælder er der også en afdeling, hvor man nemt og bekvemt kan vaske og støvsuge bilen eller cyklen. Fitness lokalerne og vaskekælderen bliver flittigt brugt at ejendommens beboere - bemærk dog, at der er vaskemaskine oppe i lejligheden.