Udbudspris
4.145.000 kr.
74.018 kr/m²
Vores estimat
3.927.881 kr.
70.141 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.2 %
-217.119 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.8 %
Comp-engineP10 64.275 · median 72.063 · P90 79.599 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
- ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
- ·81 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -3%✗α -5.8%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 95✓3. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.141 kr/m² × 56 m² = 3.927.881 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
4.145.000 kr.
Dage på markedet
81d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.304 kr./år
Alpha
-5.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.927.881 kr.
70.141 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.171.720 kr.
74.495 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.978.098 kr.
71.037 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.018 | 4.145.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.141 | 3.927.881 kr. | -5.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.275 | 3.599.390 kr. | -13.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.063 | 4.035.533 kr. | -2.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 46 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.599 | 4.457.549 kr. | +7.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.857 | 1.000.000 kr. | -75.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.0%
α (alpha)-5.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-4.0%
Gross rental/år75.936 kr.
Salgspris3.927.881 kr.
Profit (1 års hold)-167.903 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.8%
α (alpha)-5.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år110.208 kr.
Salgspris4.084.996 kr.
Profit (1 års hold)23.484 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.4%
α (alpha)-5.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast13.4%
Gross rental/år185.424 kr.
Salgspris4.509.207 kr.
Profit (1 års hold)522.911 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-38.304 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.936 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)110.208 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.424 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.145.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.145.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.145.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+24.870 kr.
= Tx-omkostning26.720 kr.
+ Tilbudspris4.145.000 kr.
= Total investeret4.171.720 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.927.881 kr.
− Investeret-4.171.720 kr.
= Spread-243.839 kr.
÷ Investeret÷ 4.171.720 kr.
= Alpha-5.8%
Mægler
kr/m² (udbud)74.018 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2006-06-05family
1.062.500 kr.18.973 kr./m²
2000-10-10normal
698.000 kr.12.464 kr./m²
1996-09-03normal
302.000 kr.5.393 kr./m²
1993-04-09normal
290.000 kr.5.179 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
698.000 kr.2000-10-10 · 26 år siden
Udbudspris implicerer7.1% pa
FMV implicerer6.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Sjældent udbudt lejlighed med karnap højt over Amagerbro
På tredje sal ligger denne lyse og stemningsfulde toværelses hjørnelejlighed med karnap, sydvendt altan og en usædvanlig åben udsigt over kvarteret. Lejligheden har en veludnyttet planløsning med en funktionel entré, der fordeler til boligens rum og samtidig giver gode opbevaringsmuligheder. Badeværelset er velindrettet med separat bruseniche og eget vindue – kvaliteter, man ikke ofte finder i en toværelses københavnerlejlighed. Køkkenet har opvaskemaskine, vindue mod sydøst og en hyggelig bard