Udbudspris
4.295.000 kr.
76.696 kr/m²
Vores estimat
4.136.227 kr.
73.861 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.7 %
-158.773 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.3 %
Comp-engineP10 64.275 · median 72.063 · P90 79.599 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
- ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -4.3%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 95✓3. sal✓56 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.861 kr/m² × 56 m² = 4.136.227 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.304 kr./år
Alpha
-4.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.136.227 kr.
73.861 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
77.190 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.185.202 kr.
74.736 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.696 | 4.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.861 | 4.136.227 kr. | -3.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.275 | 3.599.390 kr. | -16.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.063 | 4.035.533 kr. | -6.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 46 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.599 | 4.457.549 kr. | +3.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.857 | 1.000.000 kr. | -76.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.6%
α (alpha)-4.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år75.936 kr.
Salgspris4.136.227 kr.
Profit (1 års hold)-110.457 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.2%
α (alpha)-4.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast2.2%
Gross rental/år110.208 kr.
Salgspris4.301.676 kr.
Profit (1 års hold)89.264 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.8%
α (alpha)-4.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast14.8%
Gross rental/år185.424 kr.
Salgspris4.748.389 kr.
Profit (1 års hold)611.192 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år114.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)148.512 kr.
− Ejerudgifter/år-38.304 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)75.936 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)110.208 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.424 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.136.227 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-186.393 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-4.3%
Mægler
kr/m² (udbud)76.696 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2006-06-05family
1.062.500 kr.18.973 kr./m²
2000-10-10normal
698.000 kr.12.464 kr./m²
1996-09-03normal
302.000 kr.5.393 kr./m²
1993-04-09normal
290.000 kr.5.179 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
698.000 kr.2000-10-10 · 26 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Sjældent udbudt lejlighed med karnap højt over Amagerbro
På tredje sal ligger denne lyse og stemningsfulde toværelses hjørnelejlighed med karnap, sydvendt altan og en usædvanlig åben udsigt over kvarteret. Lejligheden har en veludnyttet planløsning med en funktionel entré, der fordeler til boligens rum og samtidig giver gode opbevaringsmuligheder. Badeværelset er velindrettet med separat bruseniche og eget vindue – kvaliteter, man ikke ofte finder i en toværelses københavnerlejlighed. Køkkenet har opvaskemaskine, vindue mod sydøst og en hyggelig bard