iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rosenørns Alle 47C

1970 Frederiksberg C · other · &LIVING Frederiksberg | København

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.900.000 kr.
111.250 kr/m²
Vores estimat
8.900.000 kr.
111.250 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 64.532 · median 81.486 · P90 85.382 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
  • ·Seller CAGR 5.3% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1940✓Sol 75✓80 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Rosenørns Alle 47C

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
80 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
8.900.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 81.432 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.900.000 kr.
111.250 kr./m² · fallback
Investeret
8.955.250 kr.
111.941 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.964.531 kr.
112.057 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris111.2508.900.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM111.2508.900.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1064.5325.162.571 kr.-42.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median81.4866.518.891 kr.-26.8 %8 comps inden for 1 km, median 649 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9085.3826.830.591 kr.-23.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.5001.800.000 kr.-79.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.7%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år120.168 kr.
Salgspris8.900.000 kr.
Profit (1 års hold)64.918 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.4%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast5.4%
Gross rental/år180.648 kr.
Salgspris9.256.000 kr.
Profit (1 års hold)481.398 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.9%
= Total afkast16.1%
Gross rental/år170.370 kr.
Salgspris10.217.200 kr.
Profit (1 års hold)1.432.320 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år201.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)262.080 kr.
− Ejerudgifter/år-81.432 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.168 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)180.648 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)170.370 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.900.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.900.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.900.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.400 kr.
= Tx-omkostning55.250 kr.
+ Tilbudspris8.900.000 kr.
= Total investeret8.955.250 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.900.000 kr.
− Investeret-8.955.250 kr.
= Spread-55.250 kr.
÷ Investeret÷ 8.955.250 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)111.250 kr.
Mægler&LIVING Frederiksberg | København
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2006-04-07normal
3.150.000 kr.39.375 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.150.000 kr.2006-04-07 · 20 år siden
Udbudspris implicerer5.3% pa
FMV implicerer5.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

VIDUNDERLIGT RÆKKEHUS PÅ FRB.C.

Stedet man ikke ved findes...Træk jer tilbage fra byen – uden at forlade den.På en lille stikvej til Rosenørns Allé gemmer der sig noget helt unikt og ganske særligt. Det tidligere Kvindeligt arbejdsforbund blev lavet om til et baghus med 3 skønne boliger med lodret skel. De har en fuldstændig enestående og fantastisk fælles-have - opdelt i med små oaser og private områder. Beplantningen er nøje udvalgt, og skaber en stemning, som man meget sjældent finder.Baghuset fremstår i flot stand med stor