Udbudspris
3.995.000 kr.
76.827 kr/m²
Vores estimat
3.661.748 kr.
70.418 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.3 %
-333.252 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.9 %
Comp-engineP10 49.656 · median 65.635 · P90 77.356 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -8.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 15.0% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -15%✗α -8.9%✓KBH-klassiker 1933✓Sol 95✓2. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.418 kr/m² × 52 m² = 3.661.748 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1933
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.012 kr./år
Alpha
-8.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.661.748 kr.
70.418 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
77.323 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.696.030 kr.
71.077 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.827 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.418 | 3.661.748 kr. | -8.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 49.656 | 2.582.090 kr. | -35.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 65.635 | 3.413.045 kr. | -14.6 % | 8 comps same_road_250m, median 69 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 77.356 | 4.022.512 kr. | +0.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.615 | 760.000 kr. | -81.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.5%
α (alpha)-8.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-7.5%
Gross rental/år58.308 kr.
Salgspris3.661.748 kr.
Profit (1 års hold)-300.764 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.6%
α (alpha)-8.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år92.004 kr.
Salgspris3.808.218 kr.
Profit (1 års hold)-120.598 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.8%
α (alpha)-8.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast9.8%
Gross rental/år158.826 kr.
Salgspris4.203.687 kr.
Profit (1 års hold)341.693 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år112.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)146.016 kr.
− Ejerudgifter/år-54.012 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)58.308 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)92.004 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)158.826 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.661.748 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-359.072 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-8.9%
Mægler
kr/m² (udbud)76.827 kr.
Mæglerhome Nordvest - Emdrup
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-08-08normal
1.500.000 kr.28.846 kr./m²
2016-04-26normal
1.340.000 kr.25.769 kr./m²
2004-01-20normal
860.000 kr.16.538 kr./m²
1998-08-08normal
386.000 kr.7.423 kr./m²
1994-10-06normal
182.000 kr.3.500 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 760.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.500.000 kr.2019-08-08 · 7 år siden
Udbudspris implicerer15.0% pa
FMV implicerer13.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
NYRENOVERET MED STOR VESTVENDT ALTAN
Lækker nyistandsat lejlighed med stor solrig altanLejligheden er indbydende og byder på en virkelig god planløsning – og så hører der endda en stor vestvendt altan til lejligheden!Du bliver budt velkommen i entréen med plads til overtøjet, med adgang til alle rum. Flot renoveret badeværelse i separat burseniche samt dejligt køkken i med stort køle-fryseskab, induktionskogeplade og opvaskemaskine. Soveværelset er med god plads til seng og skabe. Fra den solrige stue er der udgang til solrig vestv