iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Banebrinken 99, 1. 74

2400 København NV · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.595.000 kr.
56.037 kr/m²
Vores estimat
4.595.000 kr.
56.037 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 45.515 · median 53.970 · P90 59.705 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps ligger langt væk
Top-pick score
38/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1973) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1973✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓Sol 95✓1. sal✓82 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Banebrinken 99, 1. 74

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
82 m²
Værelser
2
Byggeår
1973
Udbudspris
4.595.000 kr.
Dage på markedet
23d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.492 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.595.000 kr.
56.037 kr./m² · fallback
Investeret
4.624.420 kr.
56.395 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.693.616 kr.
57.239 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris56.0374.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM56.0374.595.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P1045.5153.732.228 kr.-18.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median53.9704.425.516 kr.-3.7 %8 comps samme postnummer, median 1095 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9059.7054.895.791 kr.+6.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering14.0241.150.000 kr.-75.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år128.628 kr.
Salgspris4.595.000 kr.
Profit (1 års hold)99.208 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år181.764 kr.
Salgspris4.778.800 kr.
Profit (1 års hold)336.144 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år164.346 kr.
Salgspris5.275.060 kr.
Profit (1 års hold)814.986 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.256 kr.
− Ejerudgifter/år-48.492 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)128.628 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.764 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)164.346 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.570 kr.
= Tx-omkostning29.420 kr.
+ Tilbudspris4.595.000 kr.
= Total investeret4.624.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.595.000 kr.
− Investeret-4.624.420 kr.
= Spread-29.420 kr.
÷ Investeret÷ 4.624.420 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)56.037 kr.
MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-04-25normal
2.030.000 kr.24.756 kr./m²
2015-08-06family
977.500 kr.11.921 kr./m²
1993-09-15normal
323.000 kr.3.939 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.030.000 kr.2017-04-25 · 9 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer9.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og rummelig lejlighed med stor sydvendt altan

På Banebrinken 99 venter en særdeles rummelig og indbydende 2-værelses lejlighed, hvor smukke, gennemgående fletparketgulve tilfører boligen et elegant og karakterfuldt udtryk. De generøse kvadratmeter, den fleksible planløsning og de lyse opholdsrum skaber tilsammen en bolig med masser af muligheder. Ønsker I endnu mere plads, giver planløsningen mulighed for at flytte køkkenet ind i stuen og dermed etablere en funktionel 3-værelses lejlighed. Den attraktive altan fuldender helheden og bidrager